В Испании сделки по покупке недвижимости происходят совсем иначе, чем в России. В местном законодательстве гораздо сильнее чувствуется влияние римского права. Так например, по закону для покупки дома или квартиры продавцу с покупателем достаточно ударить по рукам, согласовав цену, а затем передать друг другу соответственно ключи и деньги.
Однако не стоит обольщаться, на деле все намного сложнее. Во избежание возможных споров и для дополнительной защиты своих интересов стороны используют нотариальное заверение сделки и ее регистрацию в Реестре собственности. Рассмотрим некоторые особенности этой процедуры.
Переговоры о цене
Цена объекта недвижимости, а также иные его параметры и характеристики, указанные в объявлении, являются публичной офертой продавца. Вы можете либо принять эту оферту, либо сделать контроферту, предложив свою цену. Такие переговоры могут вестись устно или по электронной почте.
Как только цена будет согласована, вам предлагают подписать документ и внести в качестве гарантии некоторую сумму. Этот документ может называться Contrato de arras или Paga y Señal и по сути является предварительным договором купли-продажи, связывающим обе стороны взаимными обязательствами.
Предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras)
Contrato de Arras может быть подписан как самими продавцом, так и агентством, если у него есть соответствующие полномочия.
В этом документе будет указана цена, а также срок, в течение которого вы обязуетесь выйти на сделку. Если вам не хватает собственных денег и необходимо получать ипотеку, попросите указать срок побольше, чтобы иметь возможность обо всем договориться с неторопливым испанским банком или даже успеть рассчитать ипотеку в нескольких банках. Заложите на это два или три месяца. Также неплохо будет включить отдельным пунктом условие о том, что если банк не согласует для вас ипотеку, вы вправе отказаться от сделки без финансовых последствий.
При подписании Contrato de Arras покупатель вносит незначительную часть денег в качестве гарантии будущей покупки. Если все пойдет по плану, внесенная сумма зачтется потом в счет общей цены объекта. Если же вы откажетесь от сделки — в большинстве случаев деньги останутся у продавца.
Contrato de Arras бывает трех типов и может предусматривать разные финансовые последствия для продавца и покупателя в случае отказа от сделки, но мы не будем вдаваться здесь в правовые дебри. Просто отнеситесь серьезно к этому документу. Если вы недостаточно хорошо знаете испанский — найдите переводчика и попросите сделать вам перевод. Не нужно стесняться задавать вопросы и настаивать на внесении в Contrato de Arras наиболее четких формулировок. Ведь если что-то пойдет не так, вы можете потерять деньги.
Несколько слов об оплате наличными
Иногда вам будут предлагать оплатить часть стоимости наличными и не отражать их в договоре. Это может быть выгодно агентству, которое таким образом сразу получит свои комиссионные. Это может быть также интересно продавцу, если по каким-то причинам он хочет занизить цену продажи. Возможно вас будут убеждать в том, что это интересно и вам: снижается сумма вашего налога на сделку.
Но будьте осторожны, здесь есть свои «подводные течения». Поговорим о них.
- Вашим основным документом, в котором будет описано, как вы покупали свою недвижимость, будет Escritura pública de Compraventa — Договор купли-продажи, заверенный нотариусом и зарегистрированный в Реестре собственности. В этом договоре будет указана официальная цена, с которой будут оплачиваться налоги. В случае возникновения любых споров и судов, доказать передачу наличных средств будет сложно, даже при наличии расписок.
- Нередко покупатели, приобретя сначала один объект недвижимости за 200-300 тысяч евро, «входят во вкус» и решают перевезти в Испанию, например, своих родителей или купить ещё одну квартиру для сдачи её в аренду и получения дополнительного заработка. Раньше вложения от 500 тысяч евро открывали и ещё одну возможность — оформить ВНЖ инвестора («золотую визу») на всю семью. Однако с 3 апреля 2025 года «золотую визу» за покупку недвижимости в Испании отменили, так что этот путь больше не действует. Но занижать цену в договоре всё равно не стоит — по причинам, описанным выше и ниже.
- В случае, если по документам стоимость квартиры будет намного ниже рыночной, налоговая инспекция (Agencia Tributaria) может обратить внимание на такое несоответствие и заподозрить неладное. В таком случае вам могут доначислить сумму неуплаченного налога исходя из оценочной стоимости купленного объекта.
- Если вы надумаете потом продавать вашу недвижимость, вам нужно будет уплатить налоги с дохода от такой сделки. Конечно цену можно будет опять занизить. Но согласится ли на это ваш покупатель? Лучше подумать об этом заранее.
Какие еще расходы предстоят?
Самый серьёзный дополнительный расход — налог на переход собственности (ITP) при покупке вторичного жилья либо НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD) при покупке нового. Ставка ITP зависит от автономной области: на 2026 год это, например, 6% в Мадриде, 7% в Андалусии и около 10% в Каталонии (причём в Каталонии и на Балеарах для дорогого жилья действует прогрессивная шкала — до 11–13%). При покупке новостройки платится IVA 10% плюс гербовый сбор AJD в размере 0,5–1,5% в зависимости от региона. Обратите внимание: после закона Ley 5/2019 гербовый сбор AJD по самому ипотечному кредиту платит уже банк, а не заёмщик.
Услуги нотариуса по заверению сделки обойдутся примерно в 0,1–0,5% стоимости объекта, а регистрация договора в Реестре собственности — ещё около 0,1–0,3%. К этому добавляется работа гестории (gestoría), которая ведёт оформление и подаёт документы. В сумме на нотариуса, регистрацию и гесторию обычно закладывают порядка 1–1,5% от цены покупки.
Если вы берёте ипотеку, учтите, что после закона Ley 5/2019 бо́льшую часть связанных с ней расходов — нотариальное оформление ипотечного договора, регистрацию, гесторию и гербовый сбор AJD — несёт банк. За заёмщиком остаётся прежде всего оплата оценки недвижимости (tasación) и, если она предусмотрена, комиссия за открытие ипотеки, хотя многие банки от неё отказались. Банк также попросит застраховать покупаемый объект; страхование жизни заёмщика он вправе лишь предложить, но не навязывать как обязательное условие выдачи кредита.
Важно для покупателей не из ЕС: обсуждаемый налог
Если вы не гражданин ЕС и при этом не являетесь налоговым резидентом Испании, держите в поле зрения одну инициативу. В январе 2025 года правительство Педро Санчеса анонсировало, а в мае 2025 года внесло в парламент законопроект о дополнительном государственном налоге на покупку жилья нерезидентами из стран вне ЕС — со ставкой вплоть до 100% от стоимости объекта. По состоянию на первую половину 2026 года это лишь законопроект: он не принят, не голосовался и может быть изменён или вовсе снят (у правительства нет большинства, а юристы указывают на возможный конфликт с правом ЕС о свободном движении капитала). Касался бы он только вторичного жилья и только нерезидентов не из ЕС — резидентов Испании и покупок новостроек он не затрагивает. Покупателям из России это особенно важно отслеживать: если инициатива всё же станет законом, налоговая нагрузка при покупке может резко вырасти. Актуальный статус стоит проверять перед сделкой.
На что еще нужно обратить внимание?
Перед сделкой нотариус будет смотреть все основные правоустанавливающие документы. Однако, есть множество нюансов, проверив которые самостоятельно на этапе подготовки к сделке, вы сможете избежать неприятных сюрпризов в будущем. В случае покупки дома неплохо будет сходить в мэрию и уточнить, как могут отразиться на ваших интересах планы по муниципальной застройке территории, убедиться в легальности строительных документов на ваш будущий дом. Если покупаете квартиру — сходите в товарищество жильцов (comunidad) и узнайте, не планируется ли капитальный ремонт здания и какова будет ваша доля участия в общих расходах дома.
Кроме того, с 2023 года действует закон о жилье Ley 12/2023, усиливший защиту покупателя. Ещё до сделки и до передачи любых денег вы вправе потребовать полную и достоверную информацию об объекте: сведения о продавце и посреднике, экономические условия сделки, точную площадь, год постройки и проведённые ремонты, обременения и залоги, а также сертификат энергоэффективности (certificado de eficiencia energética). Этот же закон ввёл понятие «зон с напряжённым рынком жилья» (zonas tensionadas), которые активно применяет в том числе Каталония, — они прежде всего ограничивают арендную плату, что стоит учитывать, если вы покупаете квартиру под сдачу.
А лучше всего — доверьте дело специалисту по недвижимости из Испанского Бюро, который проведет полный аудит объекта недвижимости перед сделкой.
Как будет проходить сделка?
Ваша сделка будет проходить у нотариуса, который еще раз проверит при вас все документы на объект, зачитает договор вслух, даст возможность задать вопросы, если что-то не понятно.
Перед сделкой вы зайдете в свой банк, который выдаст вам чек на оплату сделки. Этот чек вы передадите продавцу в присутствии нотариуса. В случае, если продавцов несколько, вас могут попросить оформить несколько чеков.
Если покупаемая вами квартира была в ипотеке, часть ваших денег пойдет в счет оплаты ипотеки. В таком случае вы вправе вместе с продавцом сходить в его банк и собственноручно передать чек банковскому служащему, который выдаст вам подтверждающий документ.
Если вы покупаете объект с привлечением ипотечного кредита, представитель вашего банка будет присутствовать на сделке. Одновременно с подписанием Договора купли-продажи (Escritura Pública de Compraventa) вы подпишете и Договор об ипотеке с банком (Escritura Pública de Prestamo Hipotecario).
С какого момента вы считаетесь собственником? Что еще нужно сделать?
Согласно испанским законам вы становитесь собственником купленной недвижимости с момента получения ключей, поэтому ключи будут вам торжественно переданы прямо в кабинете нотариуса. Вам также выдадут простую копию подписанного Договора купли-продажи. Регистрацией Договора займется регистратор (gestor) нотариуса, зарегистрированный Договор вы сможете получить примерно через три месяца. При этом выписку из Реестра собственности (Nota Simple), подтверждающую ваше право собственности на недвижимость, можно получить раньше.
После сделки вам нужно будет переоформить на себя договоры с коммунальными службами. Это можно сделать по телефону или в соответствующих офисах. Приготовьте НИЕ (NIE) и номер вашего банковского счета, к которому хотите привязать оплаты.
Как видите, ничего гиперсложного в процессе покупки недвижимости в Испании нет.
