Все самое актуальное об ипотеке в Испании

Финансовый сектор Испании сейчас переживает уникальный момент. В отличие от докризисного периода, когда проценты по ипотечным кредитам были низкими, а цены на жилье — высокими, сейчас покупка жилья в Испании стала как нельзя более доступна именно благодаря тому, что оба эти показателя, цена и кредитные проценты, находятся на минимуме.

Это приятное совпадение вызвало постепенное оживление на рынке жилья в Испании. По данным Национального Института Статистики среднегодовой прирост на рынке купли-продажи жилья к июню 2016 года составил 20,5%. Совместное исследование, проведенное сервисом по сравнению условий ипотеки HelpMyCash (helpmycash.com) и испанским ресурсом поиска объектов недвижимости habitaclia.com, выявил преимущества заключения ипотечного договора до конца 2016 года.

Для тех, кто пожелает прислушаться к мнению экспертов и хочет в ближайшее время приобрести недвижимость с привлечением заемных средств, мы подготовили обзор самых актуальных фактов об ипотеке в Испании.

На какую сумму банк даст ипотеку?

Испанские банки кредитуют нерезидентов обычно не более, чем на 50% от меньшего из:

• суммы сделки или;
• стоимости оценки приобретаемого объекта недвижимости.

В большинстве случаев банк будет рассматривать вас как иностранца, даже если вы уже получили карточку резидента. По общему правилу испанские банки относятся как к резидентам Испании к лицам, получающим постоянный доход в Испании и уплачивающим с него налоги.

Однако в некоторых случаях для вас может быть сделано исключение в виде предоставления ипотеки более чем на 50% от суммы сделки. Такое возможно, если вы покупаете объект недвижимости, который уже находится в ипотеке, и такая ипотека составляет более 50% стоимости объекта. Также могут дать более 50%, если вы покупаете так называемую «банковскую недвижимость», которую банк забрал у злостного неплательщика.

Не забудьте о дополнительных расходах, которые вы понесете при покупке недвижимости. Это налоги (налог на передачу права собственности при покупке вторичного жилья или НДС и гербовый сбор при покупке новостройки), стоимость банковской оценки объекта, расходы по открытию ипотечного счета и регистрации ипотеки — всего около 12%-14%. Как правило, на такие расходы банк не кредитует.

Обязательным условием предоставления ипотеки будет заключение договоров страхования приобретаемого жилья и страхования жизни и трудоспособности заемщика. Причем как правило по договору страхования жизни вас попросят внести сразу всю сумму страховой премии за большую часть срока действия кредитного договора. Обычно банк бывает готов кредитовать вас дополнительно на эту сумму, ведь именно банк будет выгодоприобретателем при наступлении страхового случая. Соответственно на эту сумму увеличится сумма вашего кредита. В случае досрочного возврата кредита, остаток суммы страховой премии (за оставшийся период) банк вам вернет. Если, конечно, вы не забудете его об этом попросить.

Какие документы банк попросит предоставить?

• Для того, чтобы принять решение о возможности предоставления вам ипотечного кредита и для определения его условий, банк попросит вас предоставить документы на приобретаемый объект недвижимости и подписанный вами предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras).
• Также вас попросят подтвердить ваши доходы. Если вы зарабатываете в России это может быть справка 2НДФЛ, а для ИП — налоговая декларация 3НДФЛ.
• Банк будет интересовать, не являетесь ли вы злостным неплательщиком у себя на родине. Разубедить его в этом поможет выписка из кредитной истории. Обратите внимание, что зачастую в силу высокого качества работы российских межбанковских информационных систем информация, получаемая в разных Бюро кредитных историй может разниться. Так что если вдруг в одном кредитном бюро вам выдали выписку, где на первой странице фигурирует ваша сторублевая задолженность по старому телефонному номеру, которую вы уже три года как погасили, вполне возможно, что в выписке из другого кредитного бюро такая информация будет отсутствовать.
• Будет нелишним подтвердить регулярность денежных поступлений на ваши счета в российских банках, предоставив выписки со счетов.
  Также необходимо будет подтвердить источник и легальность происхождения средств, которыми вы будете оплачивать сумму сделки, не покрываемую ипотекой. Эта сумма должна будет пройти через счет в банке, который будет давать ипотеку.
• Будет прекрасно, если вы предоставите документы о собственности на недвижимость на родине.
• Ко всем предоставляемым вами в банк документам нужно будет приложить перевод на испанский язык. Лучше поручить перевод присяжным переводчикам (traductor jurado) в Испании. Такие переводы будут красиво оформлены на гербовой бумаге, что всегда вызывает больше доверия у банков.

На какую годовую процентную ставку можно рассчитывать?

Актуальная ставка на выдаваемые нерезидентам ипотечные кредиты составляет сейчас около 2-3% годовых. Но здесь есть своя специфика.

Ставка по кредиту может быть фиксированной, либо дифференцированной. Фиксированная ставка для кредита до десяти лет составляет около 2%. Кредиты до тридцати лет выдаются под более высокую процентную ставку — до 3%.

Дифференцированная ставка привязана к индексу EURIBOR, который за последние 12 месяцев окончательно ушел в минус и сейчас составляет −0,056% годовых.

По данным Европейского Института по Денежным Рынкам (EMMI) с 2017 года в действие будет введен новый индекс EURIBOR plus. Его показатель будет положительным и он будет применяться к новым ипотечным кредитам с 2017 года и поэтапно инкорпорироваться в ранее заключенные договоры ипотеки.

Таким образом подписание ипотечного договора с плавающей (дифференцированной) процентной ставкой до конца 2016 года — это возможность зафиксировать для себя наиболее низкую процентную ставку по кредиту хотя бы на ближайшие несколько лет.

Можно ли поменять кредитную ставку после того, как договор ипотеки уже заключен?

За последние 2-3 года ставка по ипотечным кредитам заметно снизилась. Заемщики, оформившие ипотеку до 2015 года, сейчас активно борются за снижение согласованных ими в ипотечном договоре процентных ставок. Некоторые банки охотно идут на такое снижение, некоторые стоят до последнего, отказываясь снижать процент и аргументируя это тем, что условия были согласованы и подписаны сторонами.

Наиболее серьезным аргументом в диалоге с банком о снижении процента по ипотеке будет предложение от другого банка о переуступке (subrogación) долга. На деле такой переход из банка в банк может «влететь в копеечку» для клиента. Придется заплатить «отступное» прежнему банку (от 0,5 до 1% от суммы кредита), а в новом банке — оплатить комиссию за открытие ипотеки, расходы по оценке и регистрации нового ипотечного договора (это еще около 2-4%).

Поэтому, конечно, наиболее выгодно «уговорить» свой старый банк снизить процентную ставку.

На какой срок можно получить ипотеку?

В Испании ипотечные кредиты выдаются в среднем на срок до 30 лет.

На какой срок кредит выдадут именно вам в первую очередь будет зависеть от вашего возраста. Если кредит оформляется на супругов, ориентироваться будут на старшего и на того, у кого основной доход. По общему правилу в Испании ипотечный кредит должен быть погашен заемщиком до того, как ему исполнится 75 лет. Но с нерезидентами банки осторожничают и стремятся к тому, чтобы уже к 70-ти годам заемщик все выплатил. Соответственно, если вам 60 лет, вы можете рассчитывать на получение ипотеки на 8-10 лет.

Нижнего возрастного ценза фактически не существует. Заемщик должен быть совершеннолетним и иметь необходимый для выплаты ипотеки доход.

Немного информации о «банковской недвижимости»

Да, банки отбирают объекты, по которым заемщики перестают платить. И распродают такие объекты. То есть банковская недвижимость есть, но чаще всего не про нашу честь. Наиболее лакомые кусочки не выходят за пределы верхушки банковского руководства. Менее привлекательные, но все-таки интересные предложения, находят своего покупателя среди испанцев, в кругу знакомых банковских работников, дружественных агентств недвижимости, которых всегда много. В Испании очень важны и активно практикуются «нужные знакомства в нужных кругах».

Всё же оставшееся, как правило, либо жильё совсем низкого качества, либо фактически по рыночной цене. В общем не стоит рассчитывать купить в Барселоне трехкомнатную квартиру в приличном районе за 50 тысяч евро, отслеживая предложения от банков. Единственный плюс: если у банка берешь такой объект, он может дать ипотеку более, чем на 50% от суммы сделки.

Что грозит, если перестанешь платить ипотеку?

Штрафные проценты будут прописаны в договоре ипотеки. И после трех просроченных месячных оплат банк вправе передать дело адвокатам, которые начнут против заемщика судебный процесс по обращению взыскания на предмет залога. Также банк может «продать» ваш долг специализированной организации или другому банку, который выразит заинтересованность в приобретении вашей недвижимости.

На деле банку инициировать процедуру обращения взыскания применительно к заемщику-иностранцу будет очень проблематично. Поэтому если вы еще не стали резидентом в полном смысле слова, то есть не имеете официального налогооблагаемого дохода в Испании и не платите налоги, банк будет тянуть до последнего, прощать ваши задержки в выплатах и предлагать всевозможные рассрочки, ипотечные каникулы и другие способы решения проблемы. Это может продолжаться до тех пор, пока банк не поймет, что платить вы точно не собираетесь или вам негде взять денег на выплаты.

При этом все же важно понимать, что в отличие от России в Испании по закону ипотека не обеспечивает в полном объеме всех обязательств заемщика. То есть, при невыплате ипотеки, возможна ситуация, когда банк забирает себе заложенную недвижимость, а заемщик все еще остается должен банку и обязан выплачивать этот долг. К сумме долга плюсуются расходы на суды и адвокатов в процессе обращения взыскания на предмет залога.

В последние годы испанцам банки предлагают ипотечные кредиты, когда, при невозможности платить, заемщик просто «отдает ключи» банку, и этим прекращается ипотека, но для нерезидентов таких программ пока не предусмотрено.

Допускается ли досрочное погашение ипотечного кредита?

Условия досрочного погашения будут описаны в вашем договоре с банком. Как правило ограничений нет, но предусмотрена небольшая комиссия за досрочное погашение в течение одного-двух лет пользования кредитом (около 0,5%).

Гасить ипотечный кредит досрочно имеет смысл в течение первых трех-пяти лет. Дело в том, что именно за этот период вы выплатите основную часть процентов по кредиту. Первое время доля процентов в ваших выплатах может составлять более 50%. По истечение трех-пяти лет эта пропорция изменится и досрочное погашение уже перестанет быть экономически выгодным.

Реально ли самостоятельно договориться с банком о предоставлении ипотеки?

Все будет зависеть от того, есть ли опыт работы с иностранцами у банка, который вы выберете, от вашей настойчивости, от знания языка, от настроения директора отделения. Конечно, нюансов много, и в целом банки настороженно относятся к людям “с улицы”. Но все возможно, нужно только приложить усилия.

А если все-таки нужна помощь, Испанское Бюро готово её оказать:

• представить вас директорам отделений нескольких банков, запросить у них расчет ипотеки и помочь с выбором наилучших условий;
• договориться о снижении комиссий;
• добиться максимального снижения процентной ставки по подписанному ранее договору ипотечного кредитования.