В Испании сделки по покупке недвижимости происходят совсем иначе, чем в России. В местном законодательстве гораздо сильнее чувствуется влияние римского права. Так например, по закону для покупки дома или квартиры продавцу с покупателем достаточно ударить по рукам, согласовав цену, а затем передать друг другу соответственно ключи и деньги.

Однако не стоит обольщаться, на деле все намного сложнее. Во избежание возможных споров и для дополнительной защиты своих интересов стороны используют нотариальное заверение сделки и ее регистрацию в Реестре собственности. Рассмотрим некоторые особенности этой процедуры.

Переговоры о цене

Цена объекта недвижимости, а также иные его параметры и характеристики, указанные в объявлении, являются публичной офертой продавца. Вы можете либо принять эту оферту, либо сделать контроферту, предложив свою цену. Такие переговоры могут вестись устно или по электронной почте.

Как только цена будет согласована, вам предлагают подписать документ и внести в качестве гарантии некоторую сумму. Этот документ может называться Contrato de arras или Paga y Señal и по сути является предварительным договором купли-продажи, связывающим обе стороны взаимными обязательствами.

Предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras)

Contrato de Arras может быть подписан как самими продавцом, так и агентством, если у него есть соответствующие полномочия.

В этом документе будет указана цена, а также срок, в течение которого вы обязуетесь выйти на сделку. Если вам не хватает собственных денег и необходимо получать ипотеку, попросите указать срок побольше, чтобы иметь возможность обо всем договориться с неторопливым испанским банком или даже успеть рассчитать ипотеку в нескольких банках. Заложите на это два или три месяца. Также неплохо будет включить отдельным пунктом условие о том, что если банк не согласует для вас ипотеку, вы вправе отказаться от сделки без финансовых последствий.

При подписании Contrato de Arras покупатель вносит незначительную часть денег в качестве гарантии будущей покупки. Если все пойдет по плану, внесенная сумма зачтется потом в счет общей цены объекта. Если же вы откажетесь от сделки — в большинстве случаев деньги останутся у продавца.

Contrato de Arras бывает трех типов и может предусматривать разные финансовые последствия для продавца и покупателя в случае отказа от сделки, но мы не будем вдаваться здесь в правовые дебри. Просто отнеситесь серьезно к этому документу. Если вы недостаточно хорошо знаете испанский — найдите переводчика и попросите сделать вам перевод. Не нужно стесняться задавать вопросы и настаивать на внесении в Contrato de Arras наиболее четких формулировок. Ведь если что-то пойдет не так, вы можете потерять деньги.

Несколько слов об оплате наличными

Иногда вам будут предлагать оплатить часть стоимости наличными и не отражать их в договоре. Это может быть выгодно агентству, которое таким образом сразу получит свои комиссионные. Это может быть также интересно продавцу, если по каким-то причинам он хочет занизить цену продажи. Возможно вас будут убеждать в том, что это интересно и вам: снижается сумма вашего налога на сделку.

Но будьте осторожны, здесь есть свои «подводные течения». Поговорим о них.

• Вашим основным документом, в котором будет описано, как вы покупали свою недвижимость, будет Escritura pública de Compraventa — Договор купли-продажи, заверенный нотариусом и зарегистрированный в Реестре собственности. В этом договоре будет указана официальная цена, с которой будут оплачиваться налоги. В случае возникновения любых споров и судов, доказать передачу наличных средств будет сложно, даже при наличии расписок.
• Нередко покупатели, приобретя сначала один объект недвижимости за 200-300 тысяч евро, «входят во вкус» и решают перевезти в Испанию, например, своих родителей или купить еще одну квартиру для сдачи ее в аренду и получения дополнительного заработка. А ведь если суммарно вложения в недвижимость составят 500 тысяч евро, можно еще и попасть под действие Закона 14/2013 «О золотой визе» и оформить ВНЖ инвестора на всю семью. Каково же разочарование, если в результате «заниженной» цены первой покупки до заветных 500 тысяч не хватает каких-то 50 тысяч евро!
• В случае, если по документам стоимость квартиры будет намного ниже рыночной, налоговая инспекция (Agencia Tributaria) может обратить внимание на такое несоответствие и заподозрить неладное. В таком случае вам могут доначислить сумму неуплаченного налога исходя из оценочной стоимости купленного объекта.
• Если вы надумаете потом продавать вашу недвижимость, вам нужно будет уплатить налоги с дохода от такой сделки. Конечно цену можно будет опять занизить. Но согласится ли на это ваш покупатель? Лучше подумать об этом заранее.

Какие еще расходы предстоят?

Самый серьезный дополнительный расход — налог на переход собственности (ITP) при покупке вторичного жилья или НДС (IVA) и гербовый сбор при покупке нового жилья. В зависимости от автономной области эти расходы составят от 6% до 12% от покупной цены.

Стоимость услуг нотариуса по заверению сделки, расходы на регистратора (gestoria) и оплата за регистрацию сделки составят до 1,5% от стоимости объекта.

Если вы берете ипотеку, заложите до 2,5% от стоимости покупки на оценку, комиссию за открытие ипотечного счета и иные банковские издержки. Банк также потребует оформить страховку покупаемого объекта и страховку жизни заемщика. Иногда на сумму этих расходов банк готов прокредитовать.

На что еще нужно обратить внимание?

Перед сделкой нотариус будет смотреть все основные правоустанавливающие документы. Однако, есть множество нюансов, проверив которые самостоятельно на этапе подготовки к сделке, вы сможете избежать неприятных сюрпризов в будущем. В случае покупки дома неплохо будет сходить в мэрию и уточнить, как могут отразиться на ваших интересах планы по муниципальной застройке территории, убедиться в легальности строительных документов на ваш будущий дом. Если покупаете квартиру — сходите в товарищество жильцов (comunidad) и узнайте, не планируется ли капитальный ремонт здания и какова будет ваша доля участия в общих расходах дома.

А лучше всего — доверьте дело специалисту по недвижимости из Испанского Бюро, который проведет полный аудит объекта недвижимости перед сделкой.

Как будет проходить сделка?

Ваша сделка будет проходить у нотариуса, который еще раз проверит при вас все документы на объект, зачитает договор вслух, даст возможность задать вопросы, если что-то не понятно.

Перед сделкой вы зайдете в свой банк, который выдаст вам чек на оплату сделки. Этот чек вы передадите продавцу в присутствии нотариуса. В случае, если продавцов несколько, вас могут попросить оформить несколько чеков.

Если покупаемая вами квартира была в ипотеке, часть ваших денег пойдет в счет оплаты ипотеки. В таком случае вы вправе вместе с продавцом сходить в его банк и собственноручно передать чек банковскому служащему, который выдаст вам подтверждающий документ.

Если вы покупаете объект с привлечением ипотечного кредита, представитель вашего банка будет присутствовать на сделке. Одновременно с подписанием Договора купли-продажи (Escritura Pública de Compraventa) вы подпишете и Договор об ипотеке с банком (Escritura Pública de Prestamo Hipotecario).

С какого момента вы считаетесь собственником? Что еще нужно сделать?

Согласно испанским законам вы становитесь собственником купленной недвижимости с момента получения ключей, поэтому ключи будут вам торжественно переданы прямо в кабинете нотариуса. Вам также выдадут простую копию подписанного Договора купли-продажи. Регистрацией Договора займется регистратор (gestor) нотариуса, зарегистрированный Договор вы сможете получить примерно через три месяца. При этом выписку из Реестра собственности (Nota Simple), подтверждающую ваше право собственности на недвижимость, можно получить раньше.

После сделки вам нужно будет переоформить на себя договоры с коммунальными службами. Это можно сделать по телефону или в соответствующих офисах. Приготовьте НИЕ (NIE) и номер вашего банковского счета, к которому хотите привязать оплаты.

Как видите, ничего гиперсложного в процессе покупки недвижимости в Испании нет.