ВНЖ в Испании при покупке недвижимости
Дает ли приобретение недвижимости право оформить ВНЖ в Испании? Нужно ли обязательно купить недвижимость в Испании, чтобы получить вид на жительство? Это те вопросы, которые часто задают Испанскому Бюро. В интернете много противоречивой и недостоверной информации по этому поводу.
Давайте разберемся. Забегая вперед сразу скажем, что собственная недвижимость нужна только в одном случае — при оформлении вида на жительства для инвесторов, приобретающих недвижимое имущество в Испании стоимостью более 500 тысяч евро.
Важное обновление: «золотая виза» отменена с 3 апреля 2025 года
Эта статья написана до отмены «золотой визы», поэтому сразу уточним главное. С 3 апреля 2025 года ВНЖ инвестора за покупку недвижимости в Испании больше не существует: закон Ley Orgánica 1/2025 отменил статьи 63–67 Закона 14/2013, которые регулировали резиденцию за инвестиции. Отмена касается всех вариантов вложений — и недвижимости от 500 тысяч евро, и депозитов, акций, облигаций, и бизнес-проектов. Новые заявления больше не принимают. А значит, сегодня покупка недвижимости не даёт права на ВНЖ ни в одном случае — то «единственное исключение», о котором говорится ниже, больше не действует.
Что осталось. Уже выданные ВНЖ инвестора действуют до конца срока и продлеваются, а заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, дорабатывают по старым правилам. Новым заявителям доступен только общий режим — и здесь всё, что написано ниже про ВНЖ без права на работу (где достаточно долгосрочной аренды, а не покупки), остаётся актуальным. Раздел про «золотую визу» мы оставили ниже как справочную информацию.
Отдельно про налог, о котором часто спрашивают. В январе 2025 года правительство анонсировало налог «до 100%» на покупку жилья нерезидентами из-за пределов ЕС, а в мае 2025 года внесло законопроект в парламент. Но по состоянию на 2026 год это по-прежнему только проект: его ни разу не выносили на голосование, срок вступления в силу не установлен, а у правительства нет большинства для его принятия (плюс есть вопросы к его соответствию Конституции и праву ЕС). Пока иностранцы покупают недвижимость на прежних условиях, но за темой стоит следить.
ВНЖ без права на работу (residencia no lucrativa) в Испании и покупка недвижимости
Да, для этого типа ВНЖ наличие недвижимости в собственности не обязательно, вам достаточно заключить договор аренды жилья сроком на один год или более. Дает ли покупка недвижимости какие-то преференции при оформлении ВНЖ? Напрямую нет. Главное, вам нужно доказать, что вы финансово обеспеченный человек и имеете регулярные доходы за пределами Испании.
Собственная квартира или дом в Испании — косвенное тому подтверждение. Но, все равно, решающим фактором наличие жилья в собственности не является: отказ по ВНЖ могут получить заявители с собственным жильем, плохо подтвердившие регулярность и достаточность своих доходов.
Сейчас основная масса клиентов Испанского Бюро получает вид на жительство без права на работу, предоставляя в Консульство Испании договор аренды. В таком подходе есть свои плюсы — не нужно торопиться с покупкой и делать это дистанционно. Можно пожить в Испании и сначала понять, что нравится, что нет, в каком регионе или районе жить лучше.
Часто недвижимость, купленная в спешке и необдуманно, повисает бесполезным грузом, требующим значительных и постоянных расходов. Учитывая, что расходы и налоги при покупке жилья могут доходить до 15%, окупить все затраты при последующей продаже в коротком периоде будет практически невозможно. И, опять же, в виде на жительство вам могут всё равно отказать.
Ниже мы выделили важные моменты, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды для оформления ВНЖ в Испании без права на работу:
- Договор должен быть долгосрочным — сроком на один год минимум. В соответствии с испанским законодательством у вас есть право продлевать такой договор до трех лет.
- Перед заключением договора нужно проверить, кто является собственником объекта недвижимости. Для этого можно самостоятельно заказать выписку (Nota Simple) из реестра прав собственности. Сделать это можно онлайн на этом сайте — www.registradores.org
- Вам понадобятся копии документов (паспорта/DNI) хозяина арендуемой квартиры или дома — их нужно предоставить в Консульство Испании вместе с договором аренды и Nota Simple.
- Если собственник не один, просите, чтобы все владельцы подписали договор, или предоставили письменное согласие на его заключение.
- Хоть у Консульства Испании и нет официальных требований к стоимости, типу, качеству и размеру арендованного жилья, помните — для испанских иммиграционных властей вы финансово-независимый и состоятельный человек, жилье должно соответствовать.
- Для получения карточки иностранца вам нужно будет оформить прописку (Alta en el Padrón). Процедура эта несложная, нужно посетить мэрию (Ayuntamiento) с договором аренды.
Хотите узнать подробнее про требования и процедуру получения вида на жительство в Испании без права на работу? Почитайте на сайте Испанского Бюро — https://spain-residence.com/vnzh-bez-prava-na-rabotu/
Покупка недвижимости для оформления ВНЖ инвестора — «Золотая виза — Испания»
Напоминаем: с 3 апреля 2025 года эта программа отменена (см. блок выше). Раздел ниже описывает, как «золотая виза» работала раньше.
Если же вы покупаете недвижимость дороже 500 тысяч евро, или купили её ранее, после сентября 2013 года, у вас есть прекрасная возможность оформить ВНЖ в Испании для инвесторов (residencia para inversores).
Вот ключевые особенности и преимущества ВНЖ инвестора:
- нет необходимости проживать в Испании более полугода;
- как следствие предыдущего пункта, можно не приобретать статус налогового резидента Испании. Кстати, в качестве дополнительной меры рекомендуем вам не оформлять прописку в Испании, это упростит доказательство факта вашего фискального нерезидентства;
- в отличие от вида на жительство без права осуществления трудовой деятельности, ВНЖ инвестора можно оформить сразу в Испании и сроком на 2 года. Продлевается он на 5 лет;
- заявитель и все члены его семьи получают право работать в Испании;
- понятие членов семьи расширено — можно оформить ВНЖ инвестора родителям и совершеннолетним детям заявителя, а также гражданскому супругу или супруге;
- инвестиционный портфель может состоять из нескольких объектов недвижимости.
Оформить ВНЖ инвестора можно достаточно быстро и просто, набор документов — минимальный. Но, как всегда, существует множество нюансов. Расскажем про те подводные камни, на которые стоит обратить внимание при выборе, покупке и оформлении объектов недвижимости.
- Если вы состоите в браке, покупая недвижимость в Испании следует очень внимательно отнестись к тому, как в договоре купли-продажи будет прописан режим вашей совместной собственности. Если это будет сделано неправильно, суммы в 500 тысяч евро может оказаться недостаточно.
- Совсем недавно испанские власти опубликовали разъяснения, которые не признают покупку доли в объекте недвижимости инвестициями, достаточными для оформления ВНЖ инвестора. Даже если такая доля была куплена более чем за 500 тысяч евро. Возникла неприятная ситуация — люди, имеющие визу инвестора, не смогли её переоформить в ВНЖ в Испании. Будьте внимательны, покупайте только объекты целиком.
- На практике часто возникает много других неприятных моментов, препятствующих быстрому получению заветного решения о предоставлении ВНЖ: сохраняются обременения по объекту от предыдущих владельцев, выявляются расхождения между разрешительной документацией на строительство и фактическим состоянием объекта недвижимости и так далее.
Вот здесь вы можете посмотреть дополнительную информацию про ВНЖ в Испании для инвесторов.
Короткое резюме:
- Для оформления основных типов вида на жительство в Испании приобретать недвижимость не обязательно. В настоящий момент владение недвижимостью не дает особенных преференций заявителю, долгосрочной аренды достаточно для оформления ВНЖ.
- (Устарело: с 3 апреля 2025 года «золотая виза» отменена — покупка недвижимости больше не даёт права на ВНЖ.) Покупка недвижимости стоимостью более 500 тысяч евро раньше давала возможность оформить ВНЖ инвестора, который часто называли «Золотой визой». Этот вид на жительство прост в получении, универсален и дает много преимуществ, но нужно быть аккуратным в выборе объекта недвижимости и процессе оформления права собственности.
- Испанское Бюро всегда готово помочь бесплатным советом или рекомендацией. И, если нужно, подключиться к решению ваших задач. Пишите нам, с удовольствием с вами пообщаемся! info@spain-residence.com
Если у вас возникли вопросы по теме оформления вида на жительство в Испании при покупке недвижимости, или вы просто хотите обсудить свои шансы на получение ВНЖ, свяжитесь с нами и мы все объясним.
Больше материалов по теме: «ВНЖ в Испании» — читайте здесь.
