Если речь идет об Испании, то второй город, который сразу приходит на ум после Мадрида, — это Барселона. По насыщенности культурной жизни она ничуть не хуже столицы, а чем-то даже и лучше. Например, тем, что находится на берегу Средиземного моря, а это значит, что в любой удобный момент можно понежиться на пляже или просто прогуляться по набережной.
Неудивительно, что туристы и эмигранты со всего мира хотят попасть именно сюда. Однако у всех городов столичного типа есть существенный минус — высокие цены на жилье.
В этой статье мы рассказываем, какие квартиры в Барселоне доступны иностранцам, сколько стоит аренда и почему испанцы больше доверяют местным арендаторам.
Виды аренды жилья в Барселоне
В Барселоне, как и в целом по Испании есть несколько типов аренды жилья. Их различают в зависимости от сроков сдачи и прав участников сделки. Любой вариант доступен как испанцам, так и иностранцам.
Туристическая аренда
Такие квартиры сдают посуточно, то есть платить вы будете за количество проведенных там ночей — как в отеле. Они бывают как люксовыми, так и довольно скромными, но в любом случае там есть все необходимое для жизни: мебель, бытовая техника, посуда, постельное белье, полотенца. Находятся обычно близко к центру и к основным туристическим маршрутам. Из-за этого в таких квартирах может быть шумно, но туристы закрывают на это глаза, ведь большую часть времени они проводят на улице.
Аренда квартиры в Барселоне посуточно обходится недешево — в среднем 150-200 евро в сутки. Чем она комфортабельнее, тем дороже. Если не смущают соседи, можно сэкономить и снять комнату. Некоторые испанцы сдают одно или несколько жилых помещений туристам в квартире, где живут сами. Такой вариант стоит примерно от 30 евро в сутки.
Подтвердить ваши доходы перед въездом вас никто не попросит — просто платите по договоренности и живете. Любые возникающие проблемы, связанные с жильем, решаете с помощью хозяина.
Среднесрочная аренда
Квартиру можно снять на срок от месяца до 11 месяцев. Договор заключают или на конкретный промежуток времени, или с возможностью продления. Если хотите пользоваться такой арендой дольше 11 месяцев, то этот вопрос нужно обсуждать отдельно. Возможно, хозяин захочет поднять цену. Минус в том, что владелец жилья имеет право выселить арендатора в конце любого месяца. Никаких особых причин для этого ему не требуется, только личное желание.
Документы о финансовой состоятельности требуют не всегда. Арендатор имеет право ограничить в договоре минимальный и максимальный срок аренды, скажем, от 6 до 11 месяцев. В этом случае вы можете оплатить вперед 6 месяцев, а в дальнейшем оплачивать каждый следующий месяц, пока не решите съехать.
Квартиры для среднесрочной аренды обычно меблированные и полностью готовы для жизни.
Долгосрочная аренда
Срок такого вида аренды — минимум 1 год с правом автоматического продления до пяти лет или семи, если арендодатель юридическое лицо. В договоре арендатор прописывает, что жилье, которое он занимает, — его основное место жительства. После этого по закону он может съехать через 6 месяцев, а вот арендодатель не имеет права требовать освободить квартиру раньше указанных выше сроков. Повышать арендную плату после заключения сделки можно только на официальный коэффициент инфляции.
Долгосрочное жилье часто сдают без мебели и даже без полного комплекта бытовой техники. С арендаторов требуют документы, которые подтверждают платежеспособность. Людям, работающим в Испании, предоставить их не сложно, а вот иностранцам приходится постараться, чтобы убедить арендодателя в том, что их доход стабилен и достаточен.
Аренда жилья в Барселоне на длительный срок популярна и сами испанцы ей активно пользуются. Некоторые снимают такие квартиры всю жизнь.
| Какая аренда подходит для переезда в Испанию | |||
| Долгосрочная | Среднесрочная | Туристическая | |
|---|---|---|---|
| Учебная виза | ✅ | ✅ | ❌ |
| ВНЖ без права на работу | ✅ | ❌ | ❌ |
Почему в Барселоне не хватает арендных квартир
Спрос на рынке долгосрочной аренды в Барселоне сильно превышает предложение. Произошло это из-за того, что в 2020 году власти Каталонии законодательно установили размер арендной платы на уровне гораздо ниже рыночного. Так они хотели поддержать малообеспеченные семьи. Однако сдавать квартиры на таких условиях многие отказались.
— Такая ситуация продержалась два года, пока решение не признали неконституционным. Но за это время арендодатели успели вывести с рынка свои объекты, — рассказывает специалист по покупке испанской недвижимости Аюта Зиновьева
— Кто-то их перевел на помесячную аренду, поскольку ограничение касалось только долгосрочной, кто-то их продал.
За оставшиеся квартиры огромная конкуренция и выиграть ее тяжело. Особенно несладко приходится иностранцам. Испанцы охотнее заключают договор с арендаторами, которые зарабатывают в Испании и вот почему.
— С таким контрактом легко и гарантированно можно получить страховку от неплатежей. Соответственно, если жилец перестанет платить, то страховая компания продолжит это делать за него и сама займется выселением неплательщика, — поясняет Аюта.
— Если же человек не работает в Испании, его доходы из-за границы, то, если что-то пойдет не так, у арендодателя не будет никаких рычагов воздействия. И это то, чего все боятся.
И беспокоиться действительно есть о чем. Человека, который въехал в квартиру по договору долгосрочной аренды, выселить очень трудно, даже если он за нее перестал платить. Звучит абсурдно, но в Испании право на жилье — это святое и закон здесь на стороне жильца.
В отношении россиян ситуацию усугубляет политическая обстановка. И дело вовсе не в личной неприязни. Взаимные ограничения России и европейских стран на денежные переводы пугают арендодателей. Они опасаются, что арендатор-россиянин в какой-то момент не сможет оплатить аренду, потому что не получится вывести деньги из России.
Сколько стоит аренда квартиры в Барселоне
К числу бюджетных и приятных для жизни районов можно отнести зоны от Фабра и Путч и выше, Сант Андреу и Ла Марина де Порт, где живет так называемый рабочий класс — именно так себя называют испанцы со средним достатком. Несмотря на то, что они находятся на окраинах города, дорога до центра не займет много времени, говорит Аюта:
— Барселона не такая большая, как Москва или Санкт-Петербург. Общественный транспорт хорошо развит. Да, конечно, придется добираться, например, это может быть полчаса на метро. Если станция метро в пешей доступности, то это вполне нормально. Плюс есть велосипеды, скутеры, автобусы. Не стоит бояться жить в Барселоне далеко от центра, особенно если ваш приоритет — недорого, тихо и спокойно.
В Барселоне развита сфера аренды велосипедов и электрических скутеров. Чтобы ими пользоваться, нужно зарегистрироваться в системе проката и ввести данные своей банковской карты. Если хотите ездить на скутере, понадобится подтвердить водительские права соответствующей категории. Дальше с помощью мобильного приложения резервируете на улице транспорт и едете, куда нужно. Оплата списывается поминутно.
Найти двуспальную квартиру в бюджетном районе можно за 850-900 евро, но иностранцу она вряд ли достанется. Как мы рассказывали выше, испанцы не доверяют доходам из-за рубежа. За жилье по таким привлекательным ценам будут бороться в том числе и местные жители. И, конечно же, хозяин квартиры скорее выберет арендатора с испанским рабочим контрактом.
Квартиру в среднесрочную аренду получить проще, чем в долгосрочную. В этом случае хозяева не так строго относятся к источникам доходов арендатора. Однако, если вы планируете оформлять ВНЖ в Испании и жить в Барселоне, то такой вариант не подойдет. Испанское Консульство потребует аренду квартиры в Барселоне на длительный срок.
Что же делать иностранным гражданам, которые мечтают жить в Испании? Выход один — платить больше. Во-первых, искать квартиру среди более дорогих вариантов — от 1500-1700 евро в месяц. Причем забрать жилье по такой цене будет большой удачей, говорит Аюта, на практике иностранцам чаще достаются квартиры за 2000-2500 евро. Во-вторых, быть готовым к тому, что хозяин потребует залог не за 2-3 месяца, как принято в Испании, а минимум сразу за полгода. Либо попросит оплатить аренду вперед на полгода плюс залог за 2-3 месяца.
Давайте посчитаем, во сколько обойдется долгосрочная аренда квартиры в Барселоне иностранцу, если она стоит 2000 евро в месяц.
| Арендная плата за 6 месяцев вперед | 2000 € х 6 = 12 000 € |
| Залог за 3 месяца | 2000 х 3 = 6000 € |
| Гонорар агенту — 10% от годовой суммы аренды | 2400 € |
| НДС на гонорар агенту — 21% | 504 € |
| Итого: | 20904 € |
Цены на долгосрочную аренду не зависят от сезона, а вот аренда квартиры в Барселоне на месяц летом скорее всего будет дороже. Туристическое посуточное жилье, соответственно, тоже.
Цены на аренду в разных частях города смотрите на интерактивной карте Барселоны. Вверху справа выберите Alquiler — аренда.
Если ваш бюджет сильно ограничен, будьте осторожны с выбором квартир в недорогих районах. В некоторых кварталах живет довольно неприятный контингент, а кое-где занимаются сбытом наркотиков. Какие районы стоит обходить стороной, мы уже писали, почитайте.
Что учесть при поиске жилья в Барселоне
Учитывая, что спрос на квартиры значительно выше предложения, то арендовать подходящий вариант нужно, как только получили согласие арендодателя. Причем платить за аренду придется сразу же, отмечает специалист по покупке испанской недвижимости Аюта Зиновьева:
— Я часто сталкиваюсь с тем, что люди хотят заранее подобрать жилье, заключить договор, например, в мае, а аренда чтобы началась с сентября. Это невозможно. Сдать квартиру хотят уже сейчас, никому не интересно ждать несколько месяцев, не получая доход.
Если у вас не завышенные требования к жилью и вы рассчитываете найти квартиру за пару недель до переезда, то учитывайте, что ситуация зависит не только от вас. Например, вы претендуете на ВНЖ без права на работу в Испании. Это значит, что к пакету документов обязательно нужно приложить договор на долгосрочную аренду.
Искать квартиру за 2-3 недели до подачи досье в испанское Консульство — большой риск. Дело в том, что за это время квартиру вы можете не получить из-за отказов хозяев. Начинать искать жилье в Барселоне Аюта советует за месяц-полтора до подачи документов на ВНЖ и быть готовым оплачивать аренду с момента заключения договора.
Хотите жить в Испании?
Иммиграционный эксперт оценит ваши шансы на переезд бесплатно
Какие документы нужны для аренды жилья в Барселоне
Первое, что интересует арендодателя — это ваши финансовые гарантии. Перед тем, как искать квартиру, подготовьте документы, которые подтверждают вашу платежеспособность: декларации о доходах, справки о зарплате, выписки с банковских счетов и т.д.
Важный момент: арендодатель будет больше вам доверять, если деньги, которые планируете потратить на аренду, вы покажете на испанском счете. Перед поиском жилья откройте счет в Испании и переведите на него необходимую сумму. Он в любом случае понадобится для оплаты коммунальных услуг — в Испании эти суммы автоматически списываются со счета жильца. Если счета у вас нет, у хозяина квартиры возникнет вопрос, как же вы собираетесь оплачивать ЖКУ.
К пакету документов приложите мотивационное письмо. Там подробно перечислите и опишите доходы, которые вы подтверждаете документами. Расскажите немного о себе — кто вы, чем занимаетесь, зачем вам жилье в Испании, кто будет жить с вами.
Финансовые документы на иностранном языке нужно перевести с помощью присяжного переводчика на испанский язык. Для мотивационного письма достаточно обычного перевода на испанский.
При первом контакте с агентом сразу выясните, сдают ли квартиру людям с иностранными доходами, чтобы зря не тратить время. Если такой вариант возможен, отправляйте подготовленное досье.
— Арендодатель проверяет ваши документы. Чаще всего он собирает их с нескольких претендентов и выбирает того, кто ему больше нравится. На это может уйти два дня, а может и неделя. Вам могут задавать дополнительные вопросы, — предупреждает Аюта.
О планируемом сроке аренды говорите честно, советует специалист. Хозяин всегда заинтересован, чтобы квартиру сняли на максимальный срок. Если вы решите схитрить и заверите, что будете жить пять лет, а на самом деле собираетесь съехать через год, то вас может ждать неприятный сюрприз. Большая вероятность того, что в договоре пропишут штраф за его досрочное расторжение.
После одобрения вашей кандидатуры нужно внести резерв до подписания договора. Он обычно равен месячному арендному платежу или гонорару агента. После этого квартиру снимут с показов. Резерв идет в зачет суммы, которую вы должны оплатить за аренду. Если сделка сорвется, его вернут.
В момент подписания договора вы вносите все необходимые платежи и получаете ключи от квартиры.
Перед тем, как заключить договор, Аюта советует отдать его на проверку специалисту, которому вы доверяете:
— Всегда, когда вы подписываете какой-то юридический документ, имеет смысл убедиться в том, что он защищает ваши интересы должным образом. Где-то месяц назад ко мне обратились для ревизии договора. Люди сами нашли жилье и предложили посмотреть договор и сказать, надо ли в нем что-то исправить. Этот договор им составил риэлтор.
Я посмотрела и сказала честно: или этот человек работает риэлтором меньше недели, или он себя за него только выдает. Такое ощущение, что люди взяли базовые шаблоны в интернете и из каждого скопировали то, что им показалось подходящим. В результате то, что получилось, не имеет никакой силы.
Агент или частник — кого выбрать?
В Каталонии и, соответственно, в Барселоне снять квартиру напрямую у хозяина крайне сложно. Таких объявлений мало. В этом регионе услуги агента целиком оплачивает арендатор и тем, кто ищет жильцов, выгоднее обращаться к посредникам. Агенты берут все хлопоты на себя: размещают объявления, организуют показы жилья, проверяют документы претендентов на аренду.
— Тем не менее бывают объявления от частников, но по моим наблюдениям обычно это хозяева со сложным характером. То есть, по какой причине они не захотели воспользоваться бесплатной услугой? Потому что они очень придирчивые к жильцам, у них могут быть какие-то совершенно неформулируемые критерии, — отмечает Аюта.
Сняв жилье у частника, вы сэкономите на гонораре агенту. Но, прежде, чем гнаться за выгодой, стоит присмотреться к хозяевам — не будет ли с ними проблем.
Вы сняли жилье в Барселоне — что дальше?
После того, как вы получили ключи от квартиры, свяжитесь с поставщиками коммунальных услуг, передайте данные вашего испанского банковского счета и сообщите, что квитанции теперь нужно присылать вам. Вы можете получать их в почтовый ящик или по электронной почте на выбор. Стоимость воды, электричества, газа, телефонной связи и интернета будут списывать автоматически каждый месяц с вашего счета.
Передать ваши данные в коммунальные компании и подобрать наиболее выгодные тарифы может ваш представитель, например, агент по недвижимости.
Как правильно съехать из квартиры
Как вы уже знаете, в Испании принято давать залог при заселении в квартиру — не менее двух-трех месячных платежей. Для иностранцев сумма может быть больше — до шести месяцев. Залог берут не просто так — это гарантия того, что вы оставите жилье в том состоянии, в котором приняли. Если же хозяин обнаружит поломанную мебель и технику, то покроет ущерб вашими деньгами.
Иногда к договору прилагают фотоинвентарь. Вместе с хозяином или его представителем вы проходите по квартире и делаете фотографии. Вместо фото можно зафиксировать состояние квартиры в письменном виде или обменяться с хозяином фотографиями по электронной почте.
— Закон говорит следующее: квартира должна быть возвращена в таком же состоянии, в котором была принята за вычетом естественного износа. Тем не менее, не надо считать, что грязные стены — это естественный износ. Нужно покрасить стены, если вы заселились в квартиру со свежепокрашенными, — поясняет Аюта.
— Я бы посоветовала исправлять все самостоятельно, а не оставлять что-то сломанным. Хозяин наймет компанию, она выставит ему официальный счет и он его передаст вам. Наверняка это будет дороже, чем вы могли бы справиться сами.
Вот несколько рекомендаций от специалиста по испанской недвижимости, как гарантировать полный возврат залога:
- снимайте квартиру по грамотно составленному договору;
- в течение 15 дней после заселения проверьте все, чем оборудована квартира, — это ваше право по закону. Если нашли поломки, например, сколы плитки, сфотографируйте их и сообщите хозяину — он их зафиксирует;
- сфотографируйте, как выглядела квартира в момент заселения. По фотографиям вам будет проще ее восстанавливать в прежний вид.
— Я занимаюсь арендой больше пяти лет и за все это время у меня было всего два клиента, у которых удержали часть залога. В обоих случаях квартирам был нанесен действительно серьезный ущерб. Сумма удержания была четко объяснена. В одном случае квартира была меблированная и домашние животные эту мебель катастрофически разрушили. В другом случае не ухаживали за сантехникой, не мыли ее тщательно и потребовалась замена некоторых частей, — рассказывает Аюта.
— Есть сообщества русскоговорящих людей, живущих в Испании, и там я часто читаю о том, что залог никогда не возвращают. У меня есть только одно объяснение: существует некий серый рынок, где сдают в аренду, не глядя в закон, по договорам, которые не имеют юридической силы, а может быть вообще без договора. Если ваша аренда оформлена по букве закона, то и завершаться она будет соответствующим образом.
При заселении в квартиру Аюта также советует застраховать свое имущество. Например, квартира на верхнем этаже, после сильного ливня прохудилась крыша и комнату залило водой. Если жилье застраховано, хозяин восстановит его за счет страховой компании. Вам страховка поможет компенсировать стоимость испорченных личных вещей — мебели, техники. Купить страховой полис проще всего в своем банке, стоит он недорого.
Так как аренда долгосрочная, то, пока вы живете в квартире, что-то может выйти из строя. Кто что должен чинить — указывают в договоре. Обычно мелкие поломки типа засора раковины или заевшей кнопки выключателя исправляет жилец. Крупным ремонтом, например, заменой замка входной двери или починкой котла, который дает горячую воду, занимается хозяин.
В общем, если вы начали просматривать объявления о длительной аренде квартир в Барселоне, запаситесь терпением. Найти подходящее жилье сложно, но возможно. Главное подготовьте убедительный пакет финансовых документов и внимательно проверяйте договор на аренду перед тем, как его подписать.
Хотите жить в Испании?
Иммиграционный эксперт оценит ваши шансы на переезд бесплатно
