Если речь идет об Испании, то второй город, который сразу приходит на ум после Мадрида, — это Барселона. По насыщенности культурной жизни она ничуть не уступает столице, а чем-то даже и лучше. Например, Барселона находится на берегу Средиземного моря. Однако у всех городов столичного типа есть существенный минус — высокие цены на жилье.
В этой статье мы рассказываем, как иностранцу снять квартиру в Барселоне, сколько стоит аренда и почему испанцы больше доверяют местным арендаторам.
Виды аренды жилья в Барселоне
В Барселоне, как и в целом по Испании, есть несколько типов аренды жилья. Их различают в зависимости от сроков сдачи и прав участников сделки. Любой вариант доступен как испанцам, так и иностранцам.
Туристическая аренда квартиры
Квартиры сдают посуточно, то есть платить вы будете за количество проведенных там ночей. Квартиры бывают как люксовыми, так и довольно скромными, но в любом случае там есть все необходимое для жизни: мебель, бытовая техника, посуда, постельное белье, полотенца. Находятся обычно близко к центру и к основным туристическим маршрутам. Из-за этого может быть шумно, но туристы закрывают на это глаза, ведь большую часть времени они проводят на улице.
Аренда квартиры в Барселоне посуточно обходится недешево — в среднем 150-200 евро в сутки. Чем она комфортабельнее, тем дороже. Если не смущают соседи, можно сэкономить и снять комнату. Некоторые испанцы сдают одну или несколько комнат туристам в квартире, где живут сами. Такой вариант стоит примерно от 30 евро в сутки.
Подтвердить ваши доходы перед въездом вас никто не попросит — просто платите по договоренности и живете. Любые возникающие проблемы, связанные с жильем, решаете с хозяином недвижимости. Подходит тем, кто приехал по Шенгенской визе.
Среднесрочная аренда недвижимости
Квартиру можно снять на срок от 1 до 11 месяцев. Договор заключают или на конкретный промежуток времени, или с возможностью продления. Если хотите пользоваться жильем дольше 11 месяцев, этот вопрос нужно обсуждать отдельно. Возможно, хозяин захочет поднять цену. Минус в том, что владелец жилья имеет право выселить арендатора в конце любого месяца. Никаких особых причин для этого ему не требуется, только личное желание.
Документы о финансовой состоятельности требуют не всегда. Арендатор имеет право ограничить в договоре минимальный и максимальный срок аренды, скажем, от 6 до 11 месяцев. В этом случае вы можете оплатить вперед 6 месяцев, а в дальнейшем оплачивать каждый следующий месяц, пока не решите съехать.
Квартиры для среднесрочной аренды обычно меблированные и полностью готовы для жизни.
Долгосрочная аренда
Срок долгосрочной аренды в Барселоне — минимум 1 год с правом автоматического продления до 5 или 7 лет, если арендодатель юридическое лицо. В договоре арендатор прописывает, что жилье, которое он занимает, — его основное место жительства. После этого по закону он может съехать через 6 месяцев, а вот арендодатель не имеет права требовать освободить квартиру раньше указанных в договоре сроков. Повышать арендную плату после заключения сделки можно только на официальный коэффициент инфляции.
В долгосрочную аренду жилье часто сдают без мебели и без полного комплекта бытовой техники. С арендаторов требуют документы, которые подтверждают платежеспособность. Людям, работающим в Испании, предоставить их не сложно, а вот иностранцам приходится постараться, чтобы убедить арендодателя в том, что их доход стабилен и достаточен.
Сейчас снять квартиру на долгий срок достаточно сложно. Это связано с недоверием испанцев к иностранцам и тому, что источники их доходов не ясны. Россиянам снять жилье труднее остальных иностранцев. Взаимные ограничения России и европейских стран на денежные переводы пугают арендодателей. Они опасаются, что арендатор-россиянин в какой-то момент не сможет оплатить аренду, потому что не получится вывести деньги из России.
Откройте для себя Испанию!
Вы мечтаете о переезде в Испанию или уже живете здесь? Мы поможем вам успешно адаптироваться и преодолеть все трудности!
- Полезные советы по переезду и адаптации
- Обзоры лучших городов и локаций
- Афиши мероприятий
- Закрытые скидки и специальные предложения
- Истории наших клиентов
- Обновления законов
Почему в Барселоне не хватает арендных квартир
Спрос на рынке долгосрочной аренды в Барселоне сильно превышает предложение. Требования к арендаторам не изменились, но количество претендентов на каждую квартиру стало больше. Из-за этого даже с хорошо подготовленными документами можно получить отказ в съеме жилья.
На ситуацию также влияет, что в 2020 году власти Каталонии законодательно установили размер арендной платы на уровне гораздо ниже рыночного. Так они хотели поддержать малообеспеченные семьи. Но мера привела к тому, что жилье среднего и высокого класса с рынка исчезло совсем. И даже обеспеченные арендаторы сталкиваются с проблемой поиска жилья.
За оставшиеся квартиры огромная конкуренция и выиграть ее тяжело. Особенно несладко приходится иностранцам. Испанцы охотнее заключают договор с арендаторами, которые зарабатывают в Испании.
Комментирует наш эксперт по недвижимости Аюта Зиновьева
— Договор с испанцем гарантирует, что легко и точно можно получить страховку от неплатежей. Соответственно, если жилец перестанет платить, то страховая компания продолжит это делать за него и сама займется выселением неплательщика.
— Если же человек не работает в Испании, его доходы из-за границы, то, если что-то пойдет не так, у арендодателя не будет никаких рычагов воздействия. И это то, чего все боятся.
Сколько стоит аренда квартиры в Барселоне
К числу бюджетных и приятных для жизни районов можно отнести зоны от Фабра и Путч и выше, Сант Андреу и Ла Марина де Порт, где живут испанцы со средним достатком. Несмотря на то, что они находятся на окраинах города, дорога до центра не займет много времени.
— Барселона не такая большая, как Москва или Санкт-Петербург. Общественный транспорт хорошо развит. Да, конечно, придется добираться, например, это может быть полчаса на метро. Если станция метро в пешей доступности, то это вполне нормально. Плюс есть велосипеды, скутеры, автобусы. Не стоит бояться жить в Барселоне далеко от центра, особенно если ваш приоритет — недорого, тихо и спокойно.
Найти двуспальную квартиру в бюджетном районе можно за 850-900 евро, но иностранцу она вряд ли достанется. Как мы рассказывали выше, испанцы не доверяют доходам из-за рубежа. За жилье по таким привлекательным ценам будут бороться в том числе и местные жители. И, конечно же, хозяин квартиры скорее выберет арендатора с испанским рабочим контрактом.
Квартиру в среднесрочную аренду получить проще, чем в долгосрочную. В этом случае хозяева не так строго относятся к источникам доходов арендатора. Однако, если вы планируете оформлять ВНЖ в Испании и жить в Барселоне, то такой вариант не подойдет. Испанское Консульство потребует аренду квартиры в Барселоне на длительный срок.
Что же делать иностранным гражданам, которые мечтают жить в Испании? Выход один — платить больше. Во-первых, искать квартиру среди более дорогих вариантов — от 1500-1700 евро в месяц. Причем забрать жилье по такой цене будет большой удачей, говорит Аюта, на практике иностранцам чаще достаются квартиры за 2000-2500 евро. Во-вторых, быть готовым к тому, что хозяин потребует залог не за 2-3 месяца, как принято в Испании, а минимум сразу за полгода. Либо попросит оплатить аренду вперед на полгода плюс залог за 2-3 месяца.
Давайте посчитаем, во сколько обойдется долгосрочная аренда квартиры в Барселоне иностранцу, если она стоит 2000 евро в месяц.
| Арендная плата за 6 месяцев вперед | 2000 € х 6 = 12 000 € |
| Залог за 3 месяца | 2000 х 3 = 6000 € |
| Гонорар агенту — 10% от годовой суммы аренды | 2400 € |
| НДС на гонорар агенту — 21% | 504 € |
| Итого: | 20904 € |
Цены на долгосрочную аренду не зависят от сезона, а вот аренда квартиры в Барселоне на месяц летом скорее всего будет дороже. Туристическое посуточное жилье, соответственно, тоже.
Цены на аренду в разных частях города смотрите на интерактивной карте Барселоны. Вверху справа выберите Alquiler — аренда.
Если ваш бюджет сильно ограничен, будьте осторожны с выбором квартир в недорогих районах. В некоторых кварталах живет довольно неприятный контингент, а кое-где занимаются сбытом наркотиков.
Что учесть при поиске жилья в Барселоне
Учитывая, что спрос на квартиры значительно выше предложения, арендовать подходящий вариант нужно, как только получили согласие арендодателя. Причем платить за аренду придется сразу же.
— Я часто сталкиваюсь с тем, что люди хотят заранее подобрать жилье, заключить договор, например, в мае, а аренда чтобы началась с сентября. Это невозможно. Сдать квартиру хотят уже сейчас, никому не интересно ждать несколько месяцев, не получая доход.
Если у вас не завышенные требования к жилью и вы рассчитываете найти квартиру за пару недель до переезда, то учитывайте, что ситуация зависит не только от вас. Например, вы претендуете на ВНЖ без права на работу в Испании. Это значит, что к пакету документов обязательно нужно приложить договор на долгосрочную аренду.
Искать квартиру за 2-3 недели до подачи досье в Консульство — большой риск. Дело в том, что за это время квартиру вы можете не получить из-за отказов хозяев. Начинать искать жилье в Барселоне эксперт советует за месяц-полтора до подачи документов на ВНЖ Испании и быть готовым оплачивать аренду с момента заключения договора.
Какие документы нужны для аренды жилья в Барселоне
Ваши финансовые гарантии — это первое, что интересует арендодателя. Перед тем как искать квартиру, подготовьте документы, которые подтверждают вашу платежеспособность: декларации о доходах, справки о зарплате, выписки с банковских счетов и т.д.
Важный момент: арендодатель будет больше вам доверять, если деньги, которые планируете потратить на аренду, вы покажете на испанском счете. Он в любом случае понадобится для оплаты коммунальных услуг — в Испании эти суммы автоматически списываются со счета жильца. Если счета у вас нет, у хозяина квартиры возникнет вопрос, как же вы собираетесь оплачивать ЖКУ.
Финансовые документы на иностранном языке нужно перевести с помощью присяжного переводчика на испанский язык.
Мотивационное письмо. В нем подробно перечислите и опишите доходы, которые вы подтверждаете документами. Расскажите немного о себе — кто вы, чем занимаетесь, зачем вам жилье в Испании, кто будет жить с вами. Для мотивационного письма достаточно обычного перевода на испанский.
Ваш NIE. Хотя NIE не входит в список обязательных документов, арендодатели стали просить его достаточно часто. И если у иностранца нет NIE некоторые арендаторы отказывают в аренде. В этой ситуации не надо паниковать или нервничать, просто продолжайте искать другое жилье.
Как устроен процесс аренды жилья?
При первом контакте с агентом сразу выясните, сдают ли квартиру людям с иностранными доходами. Если ответ положительный, отправляйте подготовленное досье.
— Арендодатель проверяет ваши документы. Чаще всего он собирает их с нескольких претендентов и выбирает того, кто ему больше нравится. На это может уйти два дня, а может и неделя. Вам также могут задавать дополнительные вопросы.
О планируемом сроке аренды говорите честно. Хозяин всегда заинтересован, чтобы квартиру сняли на максимальный срок. Если вы решите схитрить и заверите, что будете жить пять лет, а на самом деле собираетесь съехать через год, то вас может ждать неприятный сюрприз. Большая вероятность того, что в договоре пропишут штраф за его досрочное расторжение.
После одобрения вашей кандидатуры нужно внести резерв до подписания договора. Он обычно равен месячному арендному платежу или гонорару агента. После этого квартиру снимут с показов. Резерв идет в зачет суммы, которую вы должны оплатить за аренду. Если сделка сорвется, его вернут.
В момент подписания договора вы вносите все необходимые платежи и получаете ключи от квартиры.
Перед тем, как заключить договор, Аюта советует отдать его на проверку специалисту, которому вы доверяете. Когда вы подписываете какой-то юридический документ, имеет смысл убедиться в том, что он защищает ваши интересы должным образом. Где-то месяц назад ко мне обратились для ревизии договора. Люди сами нашли жилье и предложили посмотреть договор и сказать, надо ли в нем что-то исправить. Этот договор им составил риэлтор.
Я посмотрела и сказала честно: или этот человек работает риэлтором меньше недели, или он себя за него только выдает. Такое ощущение, что люди взяли базовые шаблоны в интернете и из каждого скопировали то, что им показалось подходящим. В результате то, что получилось, не имеет никакой силы.
Агент или частник — кого выбрать?
В Каталонии и, соответственно, в Барселоне снять квартиру напрямую у хозяина крайне сложно. Таких объявлений мало. В этом регионе услуги агента целиком оплачивает арендатор и тем, кто ищет жильцов, выгоднее обращаться к посредникам. Агенты берут все хлопоты на себя: размещают объявления, организуют показы жилья, проверяют документы претендентов на аренду.
— Бывают объявления от частников, но по моим наблюдениям обычно это хозяева со сложным характером. То есть, по какой причине они не захотели воспользоваться бесплатной услугой? Потому что они очень придирчивые к жильцам, у них могут быть какие-то совершенно неформулируемые критерии.
Вы сняли жилье в Барселоне — что дальше?
После того как вы получили ключи от квартиры, свяжитесь с поставщиками коммунальных услуг, передайте данные вашего испанского банковского счета и сообщите, что квитанции теперь нужно присылать вам. Вы можете получать их в почтовый ящик или по электронной почте. Стоимость воды, электричества, газа, телефонной связи и интернета будут списывать автоматически каждый месяц с вашего счета.
Передать ваши данные в коммунальные компании и подобрать наиболее выгодные тарифы может ваш представитель, например, агент по недвижимости.
Как правильно съехать с квартиры
Как вы уже знаете, в Испании принято давать залог при заселении в квартиру — не менее двух-трех месячных платежей. Для иностранцев сумма может быть больше — до шести месяцев. Залог берут не просто так — это гарантия того, что вы оставите жилье в том состоянии, в котором приняли. Если же хозяин обнаружит поломанную мебель и технику, то покроет ущерб вашими деньгами.
Иногда к договору прилагают фотоинвентарь. Вместе с хозяином или его представителем вы проходите по квартире и делаете фотографии. Вместо фото можно зафиксировать состояние квартиры в письменном виде или обменяться с хозяином фотографиями по электронной почте.
— Закон говорит следующее: квартира должна быть возвращена в таком же состоянии, в котором была принята за вычетом естественного износа. Тем не менее, не надо считать, что грязные стены — это естественный износ. Нужно покрасить стены, если вы заселились в квартиру со свежепокрашенными.
— Я бы посоветовала исправлять все самостоятельно, а не оставлять что-то сломанным. Хозяин наймет компанию, она выставит ему официальный счет и он его передаст вам. Наверняка это будет дороже, чем вы могли бы справиться сами.
Вот несколько рекомендаций от специалиста по испанской недвижимости, как гарантировать полный возврат залога:
- снимайте квартиру по грамотно составленному договору;
- в течение 15 дней после заселения проверьте все, чем оборудована квартира, — это ваше право по закону. Если нашли поломки, например, сколы плитки, сфотографируйте их и сообщите хозяину — он их зафиксирует;
- сфотографируйте, как выглядела квартира в момент заселения. По фотографиям вам будет проще ее восстанавливать в прежний вид.
— Я занимаюсь арендой больше восьми лет и за все это время у меня было всего два клиента, у которых удержали часть залога. В обоих случаях квартирам был нанесен действительно серьезный ущерб. Сумма удержания была четко объяснена. В одном случае квартира была меблированная и домашние животные эту мебель катастрофически разрушили. В другом случае не ухаживали за сантехникой, не мыли ее тщательно и потребовалась замена некоторых частей, — рассказывает Аюта.
— Есть сообщества русскоговорящих людей, живущих в Испании, и там я часто читаю о том, что залог никогда не возвращают. У меня есть только одно объяснение: существует некий серый рынок, где сдают в аренду, не глядя в закон, по договорам, которые не имеют юридической силы, а может быть вообще без договора. Если ваша аренда оформлена по букве закона, то и завершаться она будет соответствующим образом.
При заселении в квартиру эксперт советует застраховать свое имущество. Например, квартира на верхнем этаже, после сильного ливня прохудилась крыша и комнату залило водой. Если жилье застраховано, хозяин восстановит его за счет страховой компании. Вам страховка поможет компенсировать стоимость испорченных личных вещей — мебели, техники. Купить страховой полис проще всего в своем банке, стоит он недорого.
Так как аренда долгосрочная, то, пока вы живете в квартире, что-то может выйти из строя. Кто что должен чинить — указывают в договоре. Обычно мелкие поломки типа засора раковины или заевшей кнопки выключателя исправляет жилец. Крупным ремонтом, например, заменой замка входной двери или починкой котла, который дает горячую воду, занимается хозяин.
В общем, если вы начали просматривать объявления о длительной аренде квартир в Барселоне, запаситесь терпением. Найти подходящее жилье сложно, но возможно. Главное подготовьте убедительный пакет финансовых документов и внимательно проверяйте договор на аренду перед тем, как его подписать.
