Барселона — центр Каталонии, региона на северо-востоке Испании. Ее называют жемчужиной Средиземноморья. Здесь вы найдете все прелести столичной жизни — оживленные улицы, обилие магазинов и ресторанов, большой выбор дневных и ночных развлечений. Этот город можно изучать бесконечно — от творений знаменитого Гауди до одного из крупнейших океанариумов Европы.
Тех, кто хочет переехать в Испанию, часто интересует вопрос, как купить недвижимость в Барселоне. Читайте нашу статью и узнаете, в каких районах города жить не стоит, что по ценам и как проходит сделка купли-продажи.
Как сейчас россиянину купить недвижимость в Испании
Россияне по-прежнему могут купить любую испанскую недвижимость, но рассчитаться за нее теперь можно только с иностранного счета. В марте 2022 года в России вышел указ, который запретил переводить деньги из российских банков за рубеж для покупки недвижимости. Если вы хотите купить квартиру в Барселоне, выход из ситуации — открыть счет в банке Испании.
Вторая проблема, которая коснулась граждан России, — отказ испанских банков выдавать ипотеку. Ее сложно получить даже тем, кто давно живет в стране, зарабатывает там и платит налоги.
Для тех, кому кредит не нужен, есть хорошая новость, отмечает специалист по покупке испанской недвижимости Аюта Зиновьева:
— С ценами все достаточно стабильно. Весной мы закончили компенсировать спад, который был в связи с коронавирусным кризисом. С тех пор цены потихонечку продолжают расти, как они всегда это делают. В будущем не ожидается никаких скачков ни в ту, ни в другую сторону.
Однако мы сейчас наблюдаем инфляцию, которой давно не было в Евросоюзе. Ипотека серьезно дорожает и это приведет к тому, как мы ожидаем, что она окажется для многих неподъемной. Те, у кого вся сумма на руках, будут иметь хорошее конкурентное преимущество. Я думаю, что торговаться с продавцом по снижению цены мы сможем еще эффективнее.
Напомним, если у вас недвижимость в Испании от 500 тысяч евро, то можно претендовать на ВНЖ инвестора.
Для чего покупают недвижимость в Барселоне
Квартиры в столице Каталонии подходят как для жизни, так и для заработка. Чтобы жилье максимально оправдало ожидания, нужно четко понимать, что вы хотите от него получить. А если бюджет ограничен, то чем готовы пожертвовать. Вот несколько советов в зависимости от целей покупки квартиры в Барселоне.
Заработок на аренде
Если хотите сдавать жилье посуточно туристам, то придется искать вариант с туристической лицензией. Однако цена на такие квартиры сильно завышена из-за того, что предложение ограничено — новые лицензии городские власти давно не выдают. Лучше остановиться на долгосрочной аренде от 6 месяцев или среднесрочной — помесячно. Тем более спрос сейчас высокий.
— В Барселоне большой недостаток предложения по аренде, то есть, где бы вы ни купили квартиру, она сдастся очень быстро. Но важно подумать о том, каких жильцов хочется найти, и выбирать соответствующий район, — говорит Аюта Зиновьева. — Допустим, в самых бедных районах будет высокая рентабельность. Но там жильцы с низкими доходами и есть риск неплатежей с их стороны. В районе Старого города будут в основном студенты. В Эшампле, верхних зонах Грасия, Саррия-Сант-Жерваси — более обеспеченные семьи.
Выгодная инвестиция
По словам Аюты, инвестиционная недвижимость в Барселоне интересна всегда, практически все районы растут в цене, хоть и с разной скоростью. Покупать квартиру стоит в максимально престижном районе из тех, что вам позволяет бюджет.
Самое выгодное — купить квартиру в хорошем месте, но совершенно «убитую», сделать в ней не слишком дорогой, но современный ремонт и продать дороже. В этом случае вы можете рассчитывать на прибыль в среднем 20% от первоначальной стоимости уже через несколько месяцев после покупки.
Покупка для себя
Здесь самое главное — правильно представить себе вашу жизнь в Барселоне и найти район с учетом ваших приоритетов, отмечает Аюта:
— Кому-то важно жить рядом со школой, куда каждый день будут ходить дети. Кто-то планирует переехать ради моря и хочет непременно видеть его из окна. Кому-то необходима тишина, а другим — наличие рядом с домом нескольких кофеен, где можно позавтракать именно так, как мечталось.
Если денег не так уж много, важно найти золотую середину между желаемым и тем, что можете себе позволить. Конечно же всем хочется жить в чистом красивом районе с приятными соседями, но квартиры там дорогие. Некоторые, например, соглашаются снизить планку и готовы смириться с грязной улицей или шумными жильцами, но жить в столице Каталонии, а не в пригороде.
Как выбрать район
На крупные районы, а их в Барселоне 10, ориентироваться не стоит, предупреждает Аюта. Внутри могут быть как благополучные кварталы, так и не очень. А некоторые улицы и вовсе стоит обходить стороной:
— Районы, которые я бы не рекомендовала никому — Ла Мина и Сант Рок. Это не Барселона, а ее ближайший пригород, но границы здесь всегда незаметны. Мы можем перейти улицу и оказаться в другом городе, сами того не зная. Плохи они в основном контингентом. В Ла Мина сейчас большое количество наркоквартир. Сант Рок — изначально цыганский район, сейчас почти полностью занятый окупасами. Он не настолько криминальный, но не цыганам там будет не по себе. Также я не советую искать квартиру в Сьютат Меридиана и Торре Баро.
Окупас в Испании называют людей, которые взламывают чужие пустующие квартиры, меняют там замки и живут как у себя дома. Они появились во время кризиса в Испании, когда власти запретили выселять арендаторов даже, если им нечем платить за жилье. В итоге хозяева ходили по судам и годами не могли избавиться от захватчиков. С 2018 года действует закон — если окупас в течение 5 дней не предъявит суду права на занятую квартиру, он обязан выселиться. Но проблема актуальна до сих пор. В зоне риска квартиры иностранцев, которые не живут в стране постоянно.
Есть районы, которые не относятся к престижным, но жилье там смотреть можно, главное тщательно выбирать дом и улицу. Например, Бесос Мар и Бесос. Они интересны близостью к морю и низкими ценами. Из недостатков — не всегда приятное соседство, грязные дворы и много домов в запущенном состоянии. Те же минусы у Тринитат Нова, Тринитат Вельа и Рокетас. Однако это районы максимально удаленные от моря и центра, а потому более тихие.
— Ну и Раваль тоже можно отнести к этому списку. У него репутация одного из самых опасных и недружелюбных районов, — отмечает Аюта. — На самом деле он далеко не весь такой, но есть некоторые улицы, по которым даже пройти достаточно некомфортно. Также в Равале есть улицы вполне приятные, аутентичные, чистые, их вполне можно рассматривать как для себя, так и в качестве инвестиции.
Сколько стоит недвижимость в Барселоне
В первую очередь цена на жилье зависит от того, где оно находится. Иногда бывает так, что на отдельной улице или даже в определенном доме квартиры дорогие, хотя район считается бюджетным. Следующий параметр, влияющий на стоимость недвижимости в Барселоне, — состояние здания. Ну и конечно характеристики квартиры: куда смотрят окна, насколько она шумная, в хорошем ли состоянии, есть ли балкон, лифт.
Самые высокие цены на недвижимость в трех зонах Барселоны:
- Эшампле;
- Зона Альта (Педральбес, Сант Жерваси, Лас Трес Торрес, Саррия);
- Диагональ Мар.
Из них только Диагональ Мар находится у моря. Если средства позволяют и вам близок стиль современных стеклянных высоток, то стоит рассмотреть его. Но цены там значительно выше, чем в других дорогих районах, — в среднем 7 тысяч евро за кв.м. Для сравнения средняя стоимость элитной недвижимости в Барселоне из двух других зон — 6,2-6,5 тысячи евро за кв.м.
Если вы вдруг наткнулись на объявление о продаже жилья в престижном районе по привлекательно низкой цене, это повод насторожиться:
— Нужно быть внимательными и ознакомиться с урбанистическими планами города, потому что вполне возможно, что здесь планируют строительство, которое полностью перекроет вид. Или даже часть домов может быть снесена в рамках какого-то серьезного городского проекта.
Самые дешевые квартиры в районах типа Бесос, Тринитат, Рокетас — около 2,2 тысячи евро за кв.м.
Чтобы детальнее ознакомиться с ценами в разных частях города, предлагаем посмотреть интерактивную карту Барселоны. Чем больше вы ее приблизите, тем точнее получите информацию, вплоть до стоимости жилья в отдельных домах.
Хотите жить в Испании?
Иммиграционный эксперт оценит ваши шансы на переезд бесплатно
Основные типы квартир в Барселоне
В России мы привыкли делить жилье на группы по годам постройки и особенностям планировки: хрущевки, сталинки, брежневки и т.д. Такой же подход характерен и для Испании. Подыскивая себе квартиру в Барселоне, важно разбираться в типах домов, чтобы качество жилищных условий не разочаровало.
Здания до XIX века
Это самые старые дома, которые можно увидеть в Грасия, а в Старом городе их особенно много. Квартира в здании, где не было реставрации, вряд ли кого-то привлечет, какой бы низкой ни была цена. Состояние внутренней отделки и коммуникаций там, как правило, плачевное. К тому же, в те времена часто строили жилье без нормативов, с маленькой площадью и крошечными окнами.
Такой вариант может привлечь разве что крупного инвестора. Дом покупают под снос, если он не представляет историческую ценность, и на его месте строят новый. Или же реставрируют старый каркас и меняют «начинку».
Здания начала XIX века — 40-х годов
Такие дома — классический пример романтической Барселоны. Их много в Эшампле. Мозаичные полы, красиво оформленные окна, скульптурные балконы — вы сразу узнаете этот архитектурный тип. Чем ближе к центральному проспекту Пасейч де Грасия, тем выше потолки, вплоть до 4 метров. Несмотря на красоту, в этих квартирах есть недостаток. Чаще всего у них вытянутая форма, идущая вглубь здания. Из-за этого окна некоторых комнат могут выходить на лестничную клетку или в темный узкий «колодец».
Здания 60-80-х годов
Тип застройки, похожий на российские хрущевки, — максимально простое недорогое строительство. Главная задача — практичность. Если дом поддерживают в хорошем состоянии, то там вполне можно искать квартиру. Но стоит иметь в виду, что, стремясь уменьшить затраты, строители использовали дешевый вид бетона.
Как позже выяснилось, он подвержен заболеванию алюминоз, которое разъедает материал изнутри. Здание, которое им поражено, зачастую спасти невозможно и оно идет под снос. Так как эта проблема внутренняя, заметить ее снаружи, не сделав специальных проб, нельзя. Покупая квартиру в таком доме, важно понимать возможный риск.
Здания 1992 года
В тот год Барселона принимала Олимпиаду и городские власти построили для спортсменов жилой район Вила Олимпика. Он находится в зеленой зоне, рядом с морем и центром.
Квартиры в этих домах светлые, просторные. Большие спальни, к которым вы привыкли дома, скорее всего найдете только здесь. В Испании не принято оставлять много места под комнаты для сна даже в новостройках.
Во внутренней отделке квартир этого типа доминируют теплые тона, полы выложены натуральным паркетом.
Здания 2000 годов и по сегодняшний день
Дома, которые принято называть новостройками. У них самые высокие классы энергоэффективности, благодаря чему лучше сохраняется тепло осенью и зимой. Комнаты отличаются улучшенной планировкой, большими окнами и холодными тонами в отделке.
Существенное преимущество новостроек перед другими типами зданий — центральные кондиционеры в квартирах. Они равномерно нагревают или охлаждают помещения и не сушат воздух, как внешние кондиционеры.
Что учесть при выборе риэлтора
Помочь с выбором квартиры в Барселоне может риэлтор, закрепленный за агентством, или самостоятельный специалист по покупке недвижимости. Обычно покупатели обращаются в агентства, но здесь стоит быть осторожными, говорит Аюта:
— Нужно понимать, что, несмотря на то, что риэлтор — посредник, все же его интересы совпадают с интересами продавца. Есть, конечно, те, которые предупредят о каких-то важных проблемах. Но, во-первых, только о самых очевидных и, во-вторых, не факт, что вам попадется действительно хороший специалист. К сожалению, многие риэлторы ищут просто возможность продать и об интересах покупателя не сильно заботятся.
Что проверить в квартире перед покупкой
Документ, который обязательно нужно рассмотреть, — Nota Simple. Это краткая выписка из Регистра собственности Испании, ее можно платно заказать онлайн. Она даст полную юридическую и финансовую информацию по квартире. Например, есть ли на ней ипотека, принадлежит ли кому-то право преимущественного выкупа. Но правильно прочитать ее сможет даже не каждый испанец, поэтому лучше обратиться к грамотному юристу или специалисту по поиску недвижимости, который будет защищать ваши интересы.
Также важно знать, что в Барселоне здания старше 45 лет обязаны проходить техническую инспекцию, отмечает Аюта Зиновьева:
— Если вы покупаете квартиру в здании такого возраста, поинтересуйтесь, пройдена ли эта инспекция и попросите ее результат. Так вы узнаете обо всех слабых местах и о том, какой ремонт был сделан.
Покупая жилье в доме, который не прошел техническую инспекцию в срок, вы рискуете взять на себя дополнительные финансовые расходы. Если выяснится, что здание требует ремонта, то его оплата ляжет на плечи жильцов. Так принято в Испании: получаете смету, делите сумму между квартирами и откладываете деньги ежемесячно или ежеквартально.
При осмотре комнат обратите внимание на детали. Свежий ремонт, больше похожий на наведение марафета, подозрителен. Возможно, хозяева так пытаются скрыть дефекты. Например, квартира склонна к появлению плесени и темные пятна наскоро закрасили.
Не лишним будет выяснить, нет ли в доме проблемных соседей, не беспокоят ли грызуны или тараканы. Сделать это непросто, но попробовать стоит. Погуляйте вокруг дома в разное время суток и понаблюдайте, кто там живет. Учитывая общительность испанцев, можно завести милую беседу с кем-то из жильцов и постараться узнать то, что вам интересно.
А еще стоит попросить у хозяев последние счета за ЖКУ — так вы оцените ваши будущие затраты на коммуналку.
Как проходит сделка купли-продажи
Сначала вы заключаете с продавцом договор задатка (contrato de Arras) и вносите первую сумму — обычно 10% от стоимости квартиры. За отказ от сделки предусмотрена ответственность: покупатель теряет переданные деньги, а продавец возвращает задаток в двойном размере.
Все соглашения из договора задатка перейдут в нотариальный договор, поэтому в него нужно включить все детали, которые вам важны. Например, в каком состоянии вы покупаете квартиру — с мебелью или без, срок, в течение которого вам должны передать ключи и т.д. Все, что не прописано в договоре, потом может быть не так, как вы хотели бы.
— Это гигантская юридическая тема. Хорошо бы, чтобы юрист, защищающий ваши интересы, его проанализировал, — говорит Аюта. — Этот договор готовит агентство и я могу из своей практики сказать, что иногда его приходится переписывать почти полностью. Настолько он сырой или сделан в интересах продавца.
Еще есть договор резерва. Например, квартира пользуется высоким спросом и вы хотите, чтобы ее сняли с продажи, пока не перечислите задаток продавцу. В этом случае вы платите небольшую сумму, к примеру, 3 тысячи евро, и подписываете договор резерва. Но расслабляться рано. Продавец в любой момент может отказаться от сделки и это ему ничего не будет стоить — он просто вернет вам деньги. Поэтому особого смысла в этом документе нет.
Следующий этап — заключение договора купли-продажи у нотариуса. Его выбирает покупатель. Здесь помогут рекомендации — от того, насколько специалист расторопный и ответственный, зависит качество сделки.
Самый популярный способ расчета с продавцом — платежный чек. Закажите его в вашем испанском банке перед тем, как пойти к нотариусу. За оформление такого чека предусмотрена комиссия, которая может отличаться в разных банках. В среднем — около 150 евро. После передачи ключей продавец забирает чек и получает свои деньги в любом испанском банке.
Как быстро вы станете полноправным хозяином квартиры зависит от того, насколько стороны готовы к сделке. Например, имеет значение, лежит ли вся необходимая сумма на вашем испанском счете или ее еще нужно вывести из России.
После покупки вам нужно прописаться в квартире и передать информацию о том, что у нее новый владелец, в Регистр собственности Испании. Последнее обычно делают через нотариуса. Оформление занимает в среднем 1-1,5 месяца. Если вы купили недвижимость от 500 тысяч евро и собираетесь получить ВНЖ инвестора, дождитесь, пока у вас на руках не будет свежая выписка из Регистра. Иначе вам не дадут ВНЖ.
Хотите жить в Испании?
Иммиграционный эксперт оценит ваши шансы на переезд бесплатно
