Если вы переехали в Испанию и прожили в ней больше 183 дней в году, то вы становитесь ее налоговым резидентом. В России же вы теряете статус налогового резидента и у этого есть неприятное последствие для собственников недвижимости в РФ.
Если вы хотите продать недвижимость в России, когда перестали быть ее налоговым резидентом, вы должны будете уплатить с продажи 30% подоходного налога. Но есть способы сократить этот налог.
Как выгодно продать недвижимость в России, если вы переехали в Испанию и стали ее налоговым резидентом, а также когда налог можно не платить вовсе? Об этом подробно рассказываем в статье.
Когда вы теряете статус налогового резидента России
Статус российского налогового резидента вы потеряете, если не живете в России более 183 дней в течение года. Причем не только подряд, но и суммарно. Например, если вы много путешествуете и месяцами не бываете в России может получиться так, что по итогам года вы потеряете статус налогового резидента.
Если вы получили ВНЖ Испании и планируете его продлевать, а потом подавать документы на гражданство, то вам необходимо прожить в стране минимум 183 дня. То есть вы становитесь налоговым резидентом Испании и теряете этот статус в России.
Исключения: когда налоговое резидентство России сохраняется
Перечислим случаи, когда вы остаетесь налоговым резидентом России, даже если отсутствуете более 183 дней в году:
- Учитесь в другой стране
- Находитесь за границей на лечении
- Находитесь в командировке сроком до полугода
- Исполняете трудовые или другие обязанности, связанные с работой на морских месторождениях углеводородного сырья
Ставка налога для нерезидентов — 30%. Уменьшить налоговую базу с помощью указанных выше вариантов нельзя.
Откройте для себя Испанию!
Вы мечтаете о переезде в Испанию или уже живете здесь? Мы поможем вам успешно адаптироваться и преодолеть все трудности!
- Полезные советы по переезду и адаптации
- Обзоры лучших городов и локаций
- Афиши мероприятий
- Закрытые скидки и специальные предложения
- Истории наших клиентов
- Обновления законов
Когда налог при продаже недвижимости можно не платить
С 1 января 2019 года ситуация у налоговых нерезидентов стала гораздо радужнее — их частично уравняли в правах с резидентами. Касается это количества лет владения недвижимостью, которые освобождают от уплаты налога при ее продаже. То есть, если дом, квартира, земля и т.д. были в собственности у продавца дольше указанных ниже сроков, налог платить не нужно:
- от 3 лет — для недвижимости, купленной до 2016 года;
- от 5 лет — для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года;
- от 3 лет — если получили недвижимость в наследство, в дар от близких родственников, по договору ренты, по приватизации;
- от 3 лет — для любого имущества, кроме недвижимости.
Минимальный срок владения недвижимостью
Для налоговых резидентов и нерезидентов России с 2019 года действуют общие правила минимального срока владения недвижимостью. После того, как пройдет минимальный срок владения недвижимостью, резиденты и не резиденты могут продавать ее без НДФЛ.
С 2016 года минимальный срок владения имуществом — 5 лет. Но есть отдельные случаи, когда минимальный срок владения сокращается до 3 лет:
- Недвижимость получена в наследство (срок минимального владения отсчитывается со дня смерти наследодателя)
- Приватизирована
- Получена в подарок от члена семьи или близкого родственника
- Перешла по договору пожизненной ренты
- Является единственным жильем
Обратите внимание! Есть регионы, в которых минимальный срок владения может быть меньше 5 лет. По ссылке — список регионов.
С какой даты отсчитывается минимальный срок владения недвижимостью
Как правило, минимальный срок владения недвижимостью начинает отсчитываться с момента регистрации объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Но есть исключения, когда срок начинает отсчитываться от иной даты:
- Недвижимость досталась в наследство. Срок считается с даты смерти наследодателя.
- Недвижимость приобретена по договору долевого участия. Срок начинается с даты полной выплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Доплата за лишние метры не считается.
- Квартира получена по реновации в Москве. В минимальный срок будет засчитываться срок владения старой квартирой в снесенном доме.
Важное уточнение: какая дата считается датой продажи
Если вы планируете переезд по ВНЖ в Испанию, а после этого — продажу недвижимости в России, внимательно рассчитайте сроки сделки.
Датой получения дохода от продажи недвижимости считается та, в которую продавец получил деньги. Обратите внимание, что это не обязательно дата сделки.
Например, вы продали квартиру по переуступке в ноябре 2023 года, но деньги получили только в январе 2024 года. Здесь важно, являетесь ли вы налоговым резидентом России не в день сделки, а 31 декабря в году, в котором, вы получили деньги. Если в день получения денег от недвижимости вы резидент, а 31 декабря — уже нерезидент, придется платить повышенный НДФЛ.
Этот закон работает и в обратную сторону. Например, вы в статусе налогового нерезидента продали недвижимость и получили за нее деньги, но к 31 декабря года, в котором была совершена сделка, стали резидентом. Тогда вы платите НДФЛ по ставке 13%, а также можете воспользоваться всеми льготами, доступными налоговым резидентам России.
Расчет налога, если вы — налоговый резидент России
Налоговый резидент России,при продаже недвижимости, если не прошел минимальный срок владения, должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Напомним, что нерезидент при продаже недвижимости, если не прошел минимальный срок владения, заплатит 30%.
Для резидентов также доступны способы снижения размера налога. Но, обратите внимание, применить можно только один из вычетов:
- Вычет расходов. Например, вы купили квартиру за 2 млн ₽, а продали за 5 млн ₽. Ваш доход — 3 млн ₽, и только с этой суммы вы платите налог. Если же вы продали недвижимость в минус, налог платить не нужно.
- Вычет с продажи. Если недвижимость получена в наследство или в дар, налог при продаже может быть уменьшен на сумму НДФЛ, который был уплачен при получении недвижимости. Либо можно применить налоговый вычет на 1 млн ₽, но здесь обратите внимание, что при долевой или совместной собственности вычет распределяется между всеми совладельцами.
В каких случаях налоговый нерезидент РФ может не платить налог с продажи недвижимости
Налоговый нерезидент России не должен платить налог с продажи недвижимости, если прошел минимальный срок владения. Это общее правило. Но есть еще один вариант, связанный с продажей единственного жилья.
При продаже единственного жилья налог не нужно платить при выполнении следующих условий:
- Продаете квартиру, купленную в браке. При этом, если у супруга есть квартира, купленная до брака, для второго супруга общая квартира будет считаться единственной, поэтому с нее налог не платят.
- Если у вас есть квартира, вы можете купить новую и после покупки продать свою квартиру в течение 90 дней. Тогда налог при продаже платить не надо, так как жилье считается единственным, несмотря на покупку новой квартиры.
Как налоговый нерезидент может уменьшить сумму налога при продаже недвижимости
Если вы не попадаете ни в одну из категорий, позволяющих не платить налог, не отчаивайтесь. Предлагаем рассмотреть запасные варианты, которые позволят снизить сумму налога.
Подарок близкому родственнику
Подарите недвижимость супругу, родителю, брату или сестре, который живет в России и является налоговым резидентом. Если вы дарите недвижимость, налог не взимается.
Далее родственник может продать недвижимость и заплатить 13% НДФЛ. Либо подождите, когда пройдет минимальный срок владения, и продавайте недвижимость без уплаты налога.
Подарок приятелю или доверенному лицу
Если нет родственников в России, можно подарить недвижимость человеку, которому вы доверяете. В этом случае учтите, что тот, кому вы дарите недвижимость, облагается налогами на дарение и на доход от продажи. В сумме эти налоги с применением вычетов будут все равно меньше, чем 30%.
Временно вернуть себе статус налогового резидента России
Даже если вы стремитесь к тому, чтобы получить ПМЖ в Испании, тоже есть решение. Через 5 лет легального проживания в стране, вы получите долгосрочный ВНЖ (Larga duracion). По условиям долгосрочного ВНЖ вы можете покидать Испанию на любой срок. Так что вы можете вернуться в Россию, прожить в ней более полугода, вернуть себе налоговое резидентство и продать недвижимость.
Кто должен подавать налоговую декларацию и когда
Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля следующего года. Подайте ее в налоговую инспекцию по месту жительства. Даже если налог равен нулю после применения вычетов, декларацию все равно необходимо подать. Декларацию обязаны подавать и налоговые резиденты и нерезиденты.
Налог необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом подачи декларации.
Если вы не сдадите декларацию вовремя, возможен штраф. Налоговая инспекция начисляет 5% за каждый месяц от неуплаченной в срок суммы НДФЛ. Но сумма процента может быть не более 30% от НДФЛ и не менее 1000₽. Штраф начнет начисляться с даты, которая установлена для подачи декларации.
Случаи, когда налоговую декларацию подавать не нужно:
- Если вы попали в льготную группу по минимальным срокам владения недвижимостью.
- Если доход от продажи недвижимости — до 1 млн ₽.
Обращаем внимание, что каждая ситуация индивидуальна. По вопросам, связанным с уплатой налогов, рекомендуем обращаться к налоговым консультантам. Налоговому нерезиденту, продавшему недвижимость в России, рекомендуем узнать в налоговой инспекции по месту жительства, может ли он получить вычет. Далее действуйте, исходя из ответа инспекции.
