Покупка недвижимости в Испании по-прежнему интересна иностранцам. Людей воодушевляет перспектива быть хозяином уютной квартиры на морском побережье. Кто-то планирует переезд, а кому-то удобнее приезжать на отдых в свое жилье, а не искать аренду или номер в отеле. А еще квартира в крупном городе может стать выгодной инвестицией. Купив «убитое» жилье в приличном районе под ремонт, чтобы потом его продать, можно рассчитывать на прибыль до 20% от цены покупки.
Казалось бы все прекрасно и владельца жилья в Испании можно поздравить, но есть один нюанс. Если там никто не живет постоянно, то есть риск захвата жилплощади самозванцами — окупас. Их выселение может длиться несколько месяцев.
Что не так с законами Испании и почему полиция не выдворяет захватчиков по первому требованию хозяев недвижимости, рассказываем в этой статье.
Как появились окупас в Испании
Все началось в 2008 году, когда мир накрыл финансовый кризис. Многим семьям в Испании стало нечем платить за аренду жилья и местные власти решили их поддержать — разрешили жить в арендованных квартирах бесплатно. Такой законодательной щедростью стали пользоваться недобросовестные люди, в основном незаконные мигранты. Они взламывали чужое жилье, меняли замки и располагались как у себя дома. В Испании их обычно называют окупас (okupas), другое название — сквоттеры.
Когда хозяева обращались в суд, окупасы всерьез отстаивали свои права, заявляя, что арендовали эту недвижимость и идти им некуда. Право на жилье в Испании священно, поэтому судебные тяжбы длились месяцами, а то и годами.
Кризис давно прошел, а проблема осталась — жилье периодически захватывают во всех испанских регионах. Причем окупас — это не всегда какие-то маргиналы. Иногда недвижимость не взламывают, а заселяются в нее под видом приличных арендаторов и перестают платить по счетам. Именно поэтому испанские арендодатели требуют, чтобы жильцы перед въездом в квартиру доказали свою финансовую состоятельность документами. С иностранцев и вовсе берут задаток на несколько месяцев вперед — страхуются.
Какая недвижимость привлекает «оккупантов»
Естественно никто не рискнет захватить жилье, пока хозяин отлучился в магазин или ушел в гости. Полиция тут же вышвырнет взломщика. Другое дело, если недвижимость долго пустует. Такую ситуацию легко вычислить по переполненным почтовым ящикам — квитанции и рекламные листовки никто не забирает.
В зоне риска недвижимость иностранцев, которые не живут постоянно в Испании, а только приезжают несколько раз в год на отдых. Однако большое значение имеет то, где находится жилье. В новых жилых комплексах обычно есть система видеонаблюдения и охрана. Сквоттеры понимают, что там у них нет шансов. От незаконного заселения чаще всего страдает недвижимость в бедных кварталах. Там живут семьи с низкими доходами, а в некоторых домах и вовсе организуют наркопритоны. Пустующая квартира в таком месте — легкая добыча для окупасов.
Покупая недвижимость в Испании, нужно знать, какие районы рассматривать не стоит. Если видите, что цена квартиры 30 тысяч евро, а такие объявления встречаются, то это однозначно жилье с подвохом. Хозяин просто стремится быстрее избавиться от проблемной жилплощади.
Впрочем недвижимость в благополучном районе тоже могут захватить, если отследят, что владельцы там появляются редко, а в доме нет охраны.
Хотите жить в Испании?
Иммиграционный эксперт оценит ваши шансы на переезд бесплатно
Как снизить риск незаконного заселения в вашу квартиру
Проблему лучше предупредить, чем разбираться с оккупантами в Испании. Вот несколько советов, если у вас есть жилье в испанском городе, но вы им не пользуетесь постоянно:
- установите сигнализацию. Если вы живете в другой стране, придется найти того, кто согласится быть вашим представителем. Как минимум нужно будет заменить взломанный замок;
- сдавайте квартиру в аренду. Обязательно проверьте платежеспособность арендаторов — пусть предоставят трудовой контракт и документы, подтверждающие доходы. Оформите договор аренды.
Каждый надеется, что лично его проблема не коснется, но все же стоит подстраховаться:
- держите при себе документы на недвижимость. Они понадобятся, чтобы доказать в суде права собственника. Если жилье захватят сквоттеры, а бумаги будут там, то скорее всего они их так просто не отдадут;
- застрахуйте жилье. Страховка от незаконного заселения (Seguro de Defensa Juridica para Propietaros) покрывает расходы на суд и адвокатов. Страховка от недобросовестных арендаторов (Seguro de Impago de Alquiler) компенсирует арендную плату, если жильцы отказались платить.
Но главный совет — еще на этапе покупки изучите район, понаблюдайте, кто в нем живет, пообщайтесь с местными жителями. Хорошо, если в доме есть консьерж, который знает всех жильцов и не пропускает к квартирам подозрительных людей.
Что делать нельзя, если окупас заняли вашу недвижимость
Парадокс в том, что испанская полиция ничем не поможет, если сквоттеры успели заменить замки и обосноваться со своими вещами в чужой квартире. Для многих такие странные законы Испании как минимум удивительны, а некоторых откровенно возмущают.
«Для кого-то из Германии, как я, это абсолютно смешно! В Германии я просто звоню в полицию и все», — такой комментарий в интернете оставил читатель под одной из статей, посвященной теме окупас в Испании.
Более того, если хозяин недвижимости попытается вышвырнуть непрошенных гостей силой, то вероятнее всего его самого арестуют. Такое законодательство в Испании — жилец неприкосновенный, пока не доказано, что он не имеет права здесь жить.
Что еще не стоит делать, пока в квартире захватчики, и почему:
- не требуйте, чтобы окупас платили за ЖКУ, на суде они могут обернуть это в свою пользу, доказывая, что арендовали квартиру;
- не отключайте в квартире свет, газ и воду. Вас могут обвинить в попытке насильного выселения, что противозаконно. Допустимо перевести жилье на минимальные тарифы.
Как выселить окупас и сколько времени это занимает
В июне 2018 года утвердили поправки в Закон 1/2000, который регулирует процесс незаконного захвата жилья в Испании. По обновленным правилам окупас обязаны покинуть занятое жилье по решению суда, если в течение 5 дней не докажут, что имеют на него право.
На деле же выселение по-прежнему длится по несколько месяцев. Скорость зависит от расторопности судьи и его загруженности. Плюс ответчик может обжаловать судебное решение, чтобы потянуть время.
Взятие взломщика с поличным может избавить от походов по судам. Если вы пришли в свою квартиру и увидели сломанный замок или слышите посторонний шум внутри, сразу вызывайте полицию. Пока непрошенные гости не обосновались там как дома, проще доказать, что они только что сюда незаконно вломились.
Ситуацию также может спасти своевременный звонок в полицию от бдительных соседей.
Вот еще ряд аргументов в пользу скорейшего выселения окупас из объекта собственности:
- захваченная недвижимость ваше основное или дополнительное жилье;
- квартира до захвата была выставлена на продажу или на сдачу в аренду, что доказывают актуальные объявления.
Чаще всего от сквоттинга в Испании страдают хозяева квартир в Каталонии, Андалусии, Валенсийском сообществе и Мадриде, пишет испанский портал о поиске недвижимости Idealista. Он также приводит данные, сколько в среднем по времени занимает выселение из домов. Самые быстрые судебные разбирательства в Астурии и Наварре — 9,3 и 9,7 месяца. Самые долгие в Кастилии-и-Леоне — до 30,8 месяца.
Примерные сроки выселения окупас в Испании на 2021 год, включая апелляцию (в месяцах):
- Мурсия — 21,4
- Кастилия-и-Леон — 30,8
- Канарские острова — 22,1
- Андалусия — 19,9
- Балеарские острова — 19,3
- Мадрид — 16,3
- Кантабрия — 16,9
- Эстремадура — 14,2
- Кастилия Ла Манча — 13,4
- Валенсия — 16
- Каталония — 18
- Ла Риоха — 16,8
- Арагон — 10,8
- Галисия — 13,2
- Страна Басков — 14,7
- Астурия — 9,3
- Наварра — 9,7
Вопрос пересмотра закона в Испании о захвате жилья периодически поднимают. Например, социалистическая партия (PSOE) в сентябре 2022 года предложила выселять сквоттеров в течение 48 часов с того момента, как судья получает заявление от владельца жилья или полицейский протокол.
Если за это время захватчик не докажет, что имеет право на занятое жилье, то он обязан немедленно съехать. С аналогичными предложениями выступили и другие партии. Однако непонятно, как будут решать проблему долгих судов, если новые поправки в закон примут.
Хотите жить в Испании?
Иммиграционный эксперт оценит ваши шансы на переезд бесплатно
